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「沈陽」房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計階段的成本控制及優(yōu)化
欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時間：2022-12-01 來源：沈陽設(shè)計院 作者：思萱 閱讀量：23
成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)過程中是極為重要的一環(huán)，而規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制是實現(xiàn)“事前控制”的關(guān)鍵,在該環(huán)節(jié)進行成本控制可以*大限度的減少事后變動帶來的成本增加，設(shè)計階段對工程造價的影響可達75%以上，它關(guān)系著利潤的大小，盈利的多少，是一切工作的根本所在。對于房地產(chǎn)項目來說，設(shè)計階段的成本控制起決定性的作用，因此項目前期設(shè)計階段的成本控制具有十分重要的意義?？刂圃O(shè)計階段的基本原則是：“周密規(guī)劃設(shè)計，科學(xué)研究討論，嚴格預(yù)算審批”。通過設(shè)計管理的優(yōu)化和技術(shù)的優(yōu)化，來達到成本的*優(yōu)化。從而*大程度地提高房地產(chǎn)項目的*終利潤。
一、設(shè)計前期盡量多的考察設(shè)計單位，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比定標，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計單位在項目整體的空間布局、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。對設(shè)計單位的選擇*好是選擇適合自己項目定位的設(shè)計單位及主案設(shè)計師。設(shè)計院的選擇原則是*優(yōu)性價比，專業(yè)負責(zé)人的選擇原則是能力、敬業(yè)、團隊意識和成本意識。
二、采取限額設(shè)計，設(shè)計圖紙過程中有效控制造價
在設(shè)計之初就要選擇好合理的計算模型，比如基礎(chǔ)選型、主體結(jié)構(gòu)選型、結(jié)構(gòu)布置等，迫使設(shè)計單位在基礎(chǔ)選型（關(guān)注地勘報告的取值和建議）、結(jié)構(gòu)選型、結(jié)構(gòu)布置、戶型布局（建筑布置盡量規(guī)整）等上面下功夫，注重結(jié)構(gòu)形式的比選與優(yōu)化，控制結(jié)構(gòu)超限，優(yōu)化結(jié)構(gòu)電算中的系數(shù)取值和荷載取值，柱墻梁板構(gòu)件截面尺寸和鋼筋種類及砼等級的優(yōu)化等。按照**相關(guān)規(guī)定配比好鋼筋、砼含量。甲方必須在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定設(shè)計限額（造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并和設(shè)計費掛鉤，可以采取一定的激勵制度，對于控制成本中有積極表現(xiàn)的設(shè)計師給予一定的物質(zhì)獎勵?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向。利用同類建筑工程的技術(shù)指標和同地區(qū)其他樓盤的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。對小區(qū)景觀檔次進行限額，迫使設(shè)計單位做到硬景是成本控制的核心、主次景觀有別、自然景觀的利用、植物的選配盡量本地化、重樹形冠幅輕樹種、主體建筑廢料的利用、景觀照明及燈具的合理布置等；在設(shè)計限額下，可以采取一些成本策略：比如在初步設(shè)計階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積等。施工圖設(shè)計階段，通過設(shè)計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價格，當然要與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合。
三、通過與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同條款控制造價
通過合同的約束性來控制成本是一個可行性較高的手段。在設(shè)計合同的簽訂中，首先要明確設(shè)計單位提供甲方認可的設(shè)計進度及付款計劃（付款與設(shè)計的進度、質(zhì)量等掛鉤），并明確延期的賠償責(zé)任，甲方按合同對設(shè)計的質(zhì)量與進度進行跟蹤。同時在簽訂設(shè)計合同時，針對目前多數(shù)設(shè)計單位經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款（如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費）。同時在合同中明確要求設(shè)計單位提供設(shè)計概算及電子版設(shè)計圖紙。為控制設(shè)計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設(shè)計成果完成時才發(fā)現(xiàn)與目標成本控制要求相差甚遠的情況發(fā)生。
四、施工圖階段成本控制措施：
施工圖設(shè)計階段是整個項目成敗的關(guān)鍵，也是細節(jié)成本控制的關(guān)鍵。因此在本 階段：建筑專業(yè)主要做好平、立、剖初步設(shè)計深化和細部詳圖、節(jié)點的設(shè)計工作。并在專業(yè)內(nèi)部和專業(yè)之間做好溝通。特別是對于可能會對今后造價有較大影響的建筑材料構(gòu)造做法與貴司進行深入地溝通，并與造價顧問協(xié)同工作，保證設(shè)計成果所對應(yīng)的造價不超出成本計劃。結(jié)構(gòu)專業(yè)合理設(shè)計配筋，做好用鋼量控制工作。同時在結(jié)構(gòu)設(shè)計上合理有效，為今后可能的使用需求變化打下良好的基礎(chǔ)。機電專業(yè)在施工圖設(shè)計中做好與其他專業(yè)的配合。并做好分支系統(tǒng)設(shè)計，不丟項，不落項。同時加強設(shè)計深度，并*大限度消滅由于專業(yè)配合可能造成的錯、漏、碰、缺現(xiàn)象。 對于細部、節(jié)點的構(gòu)造設(shè)計，在滿足境外設(shè)計師設(shè)計要求的前提下，選用技術(shù) 可行、施工簡便的工藝，以降低施工造價。協(xié)助業(yè)主控制項目成本，擬定各分項設(shè)計費用計劃對各分項設(shè)計中的新技術(shù)造 價進行預(yù)估組織擬定各分項設(shè)計招標和施工招標文件中的技術(shù)部分，關(guān)注法規(guī)規(guī)范、可實施、造價、材料等方面的控制。參與評標工作并給出規(guī)范適用性、可實施性、造價合理性、材料合適性等方面的專業(yè)意見?？刂埔蚋鞣猪椆ぷ鞯拿?、不協(xié)調(diào)而導(dǎo)致的成本增加。
五、重視成本控制全員參與的重要性
目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計階段的成本控制只有成本部門參與，多數(shù)沒有達到預(yù)期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。成本控制應(yīng)該是一項全員參與的工作，比如工程、設(shè)計、成本、營銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定詳細的設(shè)計要求和設(shè)計任務(wù)書，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖、工程項目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
綜上所述，成本控制是項目管理核心工作之一，而設(shè)計階段具備項目成本的*大可控性和*大決定權(quán)，是成本控制的關(guān)鍵。設(shè)計是在技術(shù)和經(jīng)濟上對擬建工程的實施進行全面的安排，也是對樓盤建設(shè)進行規(guī)劃的過程。技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設(shè)計能使項目建設(shè)縮短工期、節(jié)省投資、提高效益。
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