如果以價值理論來說，任何投入產出不成比例時，便會產生無效成本，無效成本只是管理過程中人為定義的含義，可以這么說，管理過程如果以價值觀點來衡量，必然會產生無效的成本投入，只是衡量無效成本的平衡點在哪里這個眾說不一。

地產的無效成本，大多數(shù)地產開發(fā)商這么定義：項目開發(fā)過程中由于管理失誤產生的成本增加， 或對形成有效產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認可與補償，但已發(fā)生屬于費用浪費的成本。

以此定義來說，地產的無效成本大抵可以分為如下類型：

**：管理層帶來的決策失誤。

管理層決策內容基本包括：投資拿地決策、項目定位決策、營銷售價決策等等，這些決策的內容基本上屬于影響項目“生死”的決定，按照碧桂園4321原則，項目是否成功40%的原因歸結為投資決策是否正確、30%的產品定位是否準確，以此為評判標準，管理層決策的內容的重要性高達70%以上。

所以說，管理層的決策失誤對項目無效成本的影響較大，甚至會有顛覆性的影響。

但是管理層畢竟不是**的，完善投資決策流程以及科學的定位，至少在一定程度上可以降低無效成本的浪費。

【案例】某項目由于產品定位失誤導致產品線定位決策失敗

B系改Top系：

按Top系外立面標準增加石材及鋁板，成本增加563萬；

按Top系外立面標準，增加系統(tǒng)門窗，成本增加699萬；

按Top系精裝標準，精裝由2,000調整至2,300元/m2，成本增加978萬；

按Top系景觀標準，景觀由600提升至800元/m2，成本增加247萬；

因地塊面積較小，為提升項目品質及景觀展示面，因此增加項目南側紅線外綠地打造，成本增加592萬；

由于產品系由改善系列升級為豪宅系列，導致拿地成本測算有誤，導致全成本增加813萬，利潤率 下降4.11%。

第二：前期調研缺陷，導致成本策劃不準確

在前期拿地之前，未準確了解當?shù)卣蟆㈨椖考t線內外不利因素以及市場、政策調整帶來的成本失真。

前期調研，由于時間短、參與部門多，完善前期調研的手段、流程及制度，有助于大大降低前期調研帶來的成本策劃不準確。

【負面案例】：來源于網(wǎng)絡

投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學校、醫(yī)院、肉菜市場）等公配預估不足。在實際方案規(guī)劃設計階段時，按實配置后直接導致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。

第三：營銷產品策劃帶來的無效成本

營銷產品定位，包括戶型配比要求、周邊競品SWOT分析、以及產品配置需求，這些產品定位決策直接決定了規(guī)劃方案的準確性。

① 因市場原因調整戶型或規(guī)劃造成的成本浪費，如銷售定位不準確產生的產品重復設計特殊情況：無論產品調整后能否帶來溢價，對產品調整前已投入的成本，均為無效成本。

② 因市場或競品原因增配且不能帶來溢價，如對已有戶型改造增加贈送面積，對比原定案價格沒有產生溢價或溢價不能覆蓋增加的成本視為無效成本特殊情況：原設計方案已考慮后期改造或因市場原因進行增配，其溢價能覆蓋其成本，增加成本不屬于無效成本

【負面案例】案例來源網(wǎng)絡營銷定位不準確，導致方案反復修改（案例來源不詳）

市場定位變化，建筑方案三次變化

從2008年11月進場施工至2011年5月樁基施工完畢，先后2次對管樁進行了調價。施工期間，管樁市場價格上漲30%-40%，導致樁基成本提高90萬元，對樁基成本影響也很大。

第四：設計帶來的無效成本

設計階段的無效成本較多，主要包括規(guī)劃設計階段核心指標的失誤導致的無效成本、設計圖紙不及時導致的時間成本、設計功能缺陷導致的投訴成本、錯漏空缺導致的變更成本、設計指令不清晰導致的額外成本等等。

設計階段的無效成本，一直備受各大開發(fā)商關注，主要是因為設計引發(fā)的成本較為直接，而且成本較為清晰，這也是產品設計一直不受“待見”的原因之一。

但，實際上近幾年，設計周期越壓越短、設計費用十年未漲、設計科目越來越多、設計流程越來越前置等等原因未被重視，導致設計階段的無效成本越來越多，繼而導致設計地位越來越低是不爭的事實。

【負面案例】未考慮驗收變化/規(guī)范變化引發(fā)的設計調整。

第五：施工帶來的無效成本

施工組織不合理帶來的成本增加、施工現(xiàn)場管理不當導致的費用、施工質量不達標的拆除、維修、投訴、日常管理不當導致的資料缺失、處罰等等同屬于無效成本。

下表來自：融創(chuàng)

第六：招標帶來的無效成本

其中包括：

① 招標范圍不準確，有重復或遺漏，合同之間界定不清，導致補償費和趕工費。

② 合同條款、經濟標編制、合同清單、合同附件、合同圖紙不嚴謹，導致索償?shù)馁M用。

③ 施工單位考察失誤，投標競爭不充分，未有能力承接，誠信有不良記錄，私自轉包工程，導致中途變化，產生的賠償費用。

④ 直接委托競爭性不足、不按合同履行施工范圍任意拆分合同、未及時簽訂補充合同等引起的補償費用。

⑤ 合同外增加各項措施費用（包括趕工費、停工費、窩工費、其他合同外增加的安全文明措施費、公司規(guī)定和合同規(guī)定以外的獎勵費用）。

⑥ 因違規(guī)招投標，造成高價中標，差價部分計無效成本；

第七：其他帶來的無效成本

① 銷售說辭、文件導致與實際交付不一致帶來的投訴賠償及其他成本增加。

② 運營排期不準確導致排期與實際偏差較大，帶來的趕工、誤工、浪費或處罰。

③ 違法違規(guī)宣傳廣告導致的有關部門罰款，如輸出廣告違反相關法律法規(guī)或當?shù)卣嘘P規(guī)定引起的工商、城管執(zhí)法行政處罰

④ 等等造成的無效成本。

地產進入黑鐵時代，向管理要效益、向無效成本宣戰(zhàn)逐漸成為開發(fā)商謀求利潤的手段，這也是無可厚非的，但是任何一個無效成本的界定都有著千絲萬縷的聯(lián)系，甚至說無法割裂來看，正確、合理的控制無效成本不僅僅是有獎罰這么簡單，更多的是一個系統(tǒng)工程。

當各家自掃門前雪（無效成本），地產的撕裂會越來越厲害。