中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在處于史上*嚴(yán)厲的調(diào)控時(shí)期。長(zhǎng)達(dá)一年多的樓市調(diào)控，似乎帶來(lái)了顯著效應(yīng)：成交量萎縮，土地市場(chǎng)冷清，投資者對(duì)地產(chǎn)業(yè)的信心持續(xù)下滑。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)商們共同站在轉(zhuǎn)折點(diǎn)，看空中國(guó)樓市的聲音此起彼伏。

  帶著對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的疑問(wèn)，《**財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》于近期專(zhuān)訪了綠地集團(tuán)總裁張玉良。

  **財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2011年的經(jīng)歷足以讓所有的業(yè)內(nèi)人士印象深刻。從您的角度，您會(huì)如何總結(jié)2011年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)？

  張玉良：盡管歷經(jīng)市場(chǎng)沉浮，但2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)所遭遇的仍然不啻為近年來(lái)*為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

  對(duì)房企而言，來(lái)自行業(yè)、金融政策的一系列調(diào)控帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也成為考驗(yàn)企業(yè)內(nèi)功的“試金石”，我們更加深切地感受到，適者生存的市場(chǎng)中，思路更前瞻、應(yīng)變更迅速、決策更精準(zhǔn)、執(zhí)行更有效的企業(yè)將體現(xiàn)出更強(qiáng)的生存、發(fā)展甚而“彎道超車(chē)”的能力。

  日?qǐng)?bào)：對(duì)于已經(jīng)持續(xù)一年有余的房地產(chǎn)限購(gòu)及限價(jià)政策，您有什么看法？此次嚴(yán)厲的限購(gòu)及限價(jià)政策，您認(rèn)為在什么樣的情況下才有可能放松？

  張玉良：調(diào)控的核心是規(guī)范需求，目標(biāo)是房地產(chǎn)業(yè)的去投資化和民生化，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸其商品屬性，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康有序發(fā)展的必需。

  當(dāng)然，在矯正、規(guī)范的過(guò)程中，限制性政策也誤傷到相當(dāng)一部分剛性和改善性需求，如何對(duì)這部分合理需求予以保障，或?qū)⒊蔀檎{(diào)控手段進(jìn)一步細(xì)化完善的方向。

  中央近期已再度明確2012年將“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，應(yīng)該說(shuō)，常態(tài)性調(diào)控下的房地產(chǎn)正在進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，作為企業(yè)唯有順應(yīng)政策、市場(chǎng)的新形勢(shì)、新變化，才能掌握更多主動(dòng)、獲得**發(fā)展空間。

  日?qǐng)?bào)：您認(rèn)為，從宏觀層面，即中國(guó)及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及開(kāi)發(fā)商自身的資金狀況等層面看，在2011年面對(duì)國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲調(diào)控的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨的*大問(wèn)題是什么？除了降價(jià)之外，開(kāi)發(fā)商如果要自救還有哪些手段和辦法？

  張玉良：2011年整體流動(dòng)性的持續(xù)收緊對(duì)房企發(fā)展普遍形成制約，綠地對(duì)此從多方面予以積極應(yīng)對(duì)。我們?cè)趹?zhàn)略層面通過(guò)積極實(shí)施“轉(zhuǎn)型”和加大“調(diào)結(jié)構(gòu)”的力度來(lái)有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

  **，調(diào)整房地產(chǎn)主業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大中小戶(hù)型剛需類(lèi)住宅以及商業(yè)辦公類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)力度，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品研發(fā)，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品細(xì)節(jié)，有效對(duì)接政策要求和市場(chǎng)需求。其中，今年商辦類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售額已占房地產(chǎn)預(yù)售總額的40%，有力地支撐了綠地今年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

  第二，調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)，加大受調(diào)控影響較小城市的營(yíng)銷(xiāo)力度，同時(shí)積極關(guān)注和布局三四線城市，擇優(yōu)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

  第三，作為綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，綠地還積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大能源、金融等綜合產(chǎn)業(yè)的布局和拓展，對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)形成了有力支撐。

  此外，在戰(zhàn)術(shù)層面，綠地積極順應(yīng)政策和市場(chǎng)要求，靈活降價(jià)促銷(xiāo)，加快產(chǎn)品去化和資金回籠，同時(shí)加強(qiáng)資金運(yùn)籌實(shí)效，優(yōu)化資源配置、提高周轉(zhuǎn)效率。

  日?qǐng)?bào)：如果站在一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您認(rèn)為目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到哪個(gè)階段？未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還會(huì)像過(guò)去十余年那樣出現(xiàn)大漲的情況嗎？如果不會(huì)，那將會(huì)呈現(xiàn)什么樣的一條曲線？

  張玉良：常態(tài)性調(diào)控下的房地產(chǎn)正在進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，對(duì)企業(yè)而言，這同時(shí)也是一個(gè)苦練內(nèi)功、加強(qiáng)管理、提高發(fā)展質(zhì)量與核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)期。

  相信包括綠地在內(nèi)的各家房企都會(huì)對(duì)自身戰(zhàn)略、管理運(yùn)營(yíng)體系和外部市場(chǎng)進(jìn)行更為系統(tǒng)深入的研究分析，更為注重市場(chǎng)與產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)度，更為注重公司品牌和形象的提升，更為關(guān)注優(yōu)勢(shì)資源的整合。

  機(jī)遇將傾向那些專(zhuān)業(yè)化程度高，開(kāi)發(fā)體系扎實(shí)，公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和市場(chǎng)策略的企業(yè)。

  日?qǐng)?bào)：對(duì)于**今年全力推進(jìn)且大量開(kāi)工的保障房，您認(rèn)為在未來(lái)是否會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊？據(jù)我們所知，綠地也參與了沈陽(yáng)不少保障房項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于保障房未來(lái)的發(fā)展及運(yùn)營(yíng)，您有何建議？

  張玉良：在對(duì)市場(chǎng)化供應(yīng)部分進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，加大保障性住房建設(shè)力度，加快形成商品房和保障房雙軌制運(yùn)行的住房體系，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必需，也正在得到大力的推動(dòng)。

  作為全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們近年來(lái)切實(shí)感受到各地政府加快完善保障性住房體系、加大安居工程建設(shè)的力度，同時(shí)也全力投身其中。

  目前，在沈陽(yáng)地區(qū)，綠地已先后啟動(dòng)建設(shè)了綠地新江橋城（江橋基地）、南翔基地、長(zhǎng)興島配套商品房項(xiàng)目、嘉定城北站大型居住社區(qū)項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模超過(guò)100億元，總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。此外，我們?cè)谖靼病⑹徍?、?jì)南、武漢等地也積極承擔(dān)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，總建筑面積已超過(guò)130萬(wàn)平方米。

  應(yīng)該說(shuō)，保障房的大規(guī)模建設(shè)對(duì)商品房開(kāi)發(fā)總量必然會(huì)產(chǎn)生一定影響，但這同時(shí)也促使房企進(jìn)一步加強(qiáng)客群細(xì)分、精準(zhǔn)產(chǎn)品定位、優(yōu)化產(chǎn)品功能，提升商品房開(kāi)發(fā)水平。

  市場(chǎng)化運(yùn)作、大企業(yè)參與，是加快推進(jìn)保障房建設(shè)的重要路徑之一，綠地愿與其他大企業(yè)攜手致力于民生工程建設(shè)。

  日?qǐng)?bào)：面對(duì)現(xiàn)在不太清晰的市場(chǎng)走勢(shì)，您對(duì)持幣待購(gòu)的消費(fèi)者有何建議？您認(rèn)為什么時(shí)候會(huì)是比較好的入市機(jī)會(huì)？從企業(yè)的角度，現(xiàn)在是否已經(jīng)到了抄底土地市場(chǎng)、并購(gòu)中小房企的時(shí)候？綠地是否有這方面的打算和準(zhǔn)備？

  張玉良：調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的樓盤(pán)數(shù)量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，剛需購(gòu)房者可積極關(guān)注、擇優(yōu)入市。

  從行業(yè)及企業(yè)角度來(lái)看，適者生存的調(diào)控期過(guò)后，房地產(chǎn)業(yè)的集中度、進(jìn)入門(mén)檻和技術(shù)含量必然有所提高，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，擇機(jī)進(jìn)行反周期投資，是大型房企在弱市中搶抓機(jī)遇拓展發(fā)展空間的積極措施，綠地會(huì)實(shí)施積極審慎的投資策略，視區(qū)域布局項(xiàng)目具體情況擇機(jī)儲(chǔ)備。

  日?qǐng)?bào)：您對(duì)2012年的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)走勢(shì)有何預(yù)判？如果讓您提出一個(gè)新年愿望，您會(huì)許什么愿？

  張玉良：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。希望也堅(jiān)信綠地將在新的一年蓄勢(shì)突破，實(shí)現(xiàn)更有效益、更有質(zhì)量、更有競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展。也衷心祝愿中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)在新的一年能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

  (本文來(lái)源：**財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) )