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房地產(chǎn)成本視角下設(shè)計管理要點(diǎn)
欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時間：2022-11-01 來源：沈陽市設(shè)計院 作者：映秋 閱讀量：23
概 述
房地產(chǎn)成本控制，應(yīng)從整個工程建設(shè)項目的全局出發(fā)，高品質(zhì)與低成本并不一定矛盾，二者可實現(xiàn)統(tǒng)一；
成本控制的過程，也是成本再分配的過程，可將有限的建造成本從隱性轉(zhuǎn)移到顯性，實現(xiàn)降本增效。將成本分布和管控的重點(diǎn)放在客戶敏感關(guān)注的方面，客戶很少關(guān)注的方面要以保證安全經(jīng)濟(jì)的工程質(zhì)量為原則，用低成本來實現(xiàn)。
設(shè)計管理工作需全面考慮建筑的經(jīng)濟(jì)效益、布局功能等方面；更重要的是，目前人工、材料持續(xù)上漲，銷售價格三道紅線控制下，開發(fā)商的利潤率受到重創(chuàng)；當(dāng)行業(yè)利潤從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤時，成本控制就是創(chuàng)造利潤的重要手段，將具有不可估量的重要作用，亦是企業(yè)之間相互競爭的核心。
故，成本控制需要從設(shè)計管理的關(guān)鍵點(diǎn)展開，站在工程建設(shè)整體開發(fā)角度上，結(jié)合設(shè)計、施工、成本、營銷、物業(yè)等諸多因素，思優(yōu)集團(tuán)積極倡導(dǎo)全過程、全專業(yè)的設(shè)計優(yōu)化，兼顧降本與增效的價值共贏！
成本控制重要階段
房地產(chǎn)的成本控制分為四個階段：
①設(shè)計階段；②招投標(biāo)階段；③施工階段；④結(jié)算階段；其中設(shè)計階段對產(chǎn)品的投資成本起決定性作用約占85%以上，是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；需要超越設(shè)計本身，提升至房地產(chǎn)開發(fā)整個鏈條的高度，深度思考多方位的設(shè)計管理及優(yōu)化工作，不要顧此失彼；應(yīng)充分考慮功能、整體效果、戶型、外立面、園林景觀、客戶體驗舒適度、工期、施工難易程度、運(yùn)營維護(hù)物業(yè)管理等全壽命周期的合理性；在方案設(shè)計環(huán)節(jié)，就應(yīng)提前介入全過程、全專業(yè)的成本控制，達(dá)到技術(shù)與成本相結(jié)合共同體現(xiàn)利潤*大化的均好性。
土地獲取階段
在土地獲取階段，設(shè)計提供相應(yīng)的概念性方案，成本、前期、營銷、財務(wù)、設(shè)計共同完成土地獲取階段的估算，供土地獲取決策提供可靠的依據(jù)。機(jī)會都是爭取來的，在獲取土地時，前期部要與政府積極主動溝通協(xié)調(diào)，爭取*有利的規(guī)劃條件，如：容積率、車位比、綠化率、限高、人防、公共配套等等，設(shè)計管理者要透徹理解當(dāng)?shù)匾?guī)劃條件及優(yōu)惠政策，給予前期部技術(shù)上的協(xié)助，共同爭取*有利的規(guī)劃條件。
方案設(shè)計階段
容積率：
需按規(guī)劃條件做足容積率，不損容積率；保證貨值*大化；但有的項目處于地段位置、售價均較好的，為提高品質(zhì)營銷策劃會考慮低容積率的高端產(chǎn)品，整體定位提升，銷售溢價提高，需要通過測算，溢價足以抵減損的容積率貨值甚至超過，也是可以考慮的。
總圖：
總圖的設(shè)計成本控制，要考慮豎向及場地的實際情況，控制成本，紅線內(nèi)管線合理布置確保路徑*優(yōu)。場地排水坡度可與現(xiàn)狀地貌一致，減少土方量等方面。
就勢而建：
現(xiàn)狀地貌高差較大的，應(yīng)就勢而建，減少土方動土量，盡量現(xiàn)場挖填平衡，減少外運(yùn)或外購?fù)练?；本著避免填方，減少挖方的原則合理考慮。
車庫頂板覆土：
車庫頂板在車行道處按回填土的規(guī)范要求及密實度回填，種植區(qū)域按種植土進(jìn)行回填；喬木一般1.0-1.2米深度可滿足，必要時可采用抬高種植的方式（或加樹池等措施），可減少覆土厚度；覆土厚度每增加300㎜，成本增加約30元/㎡；無壓管線盡量不敷設(shè)于車庫頂板上，因無壓管線找坡增加覆土厚度；土方屬于對客戶并無價值體現(xiàn)，需要減少隱性成本；減少小區(qū)出入口：增加一個出入口，每年物業(yè)管理運(yùn)營成本約10萬元左右。
外立面：
外立面是客戶較敏感的選擇點(diǎn)；要有亮點(diǎn)，凸顯產(chǎn)品品質(zhì)；從成本的角度，外立面材料選型需與項目定位的檔次及不同風(fēng)格相匹配；外立面造型線條凹凸不宜太復(fù)雜；外立面材料選擇上需成熟工藝產(chǎn)品，并具有易于維護(hù)清潔、耐久性好的性能；如：目前的水包水、水包砂、仿石材質(zhì)感涂料， 均有良好的性能，增加外立面的效果；外立面的欄桿，設(shè)計在選型上盡量標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，不宜采用非標(biāo)構(gòu)件，增加采購成本；且應(yīng)充分考慮防銹措施，影響外立面感觀效果；欄桿的間距要合理即可，將可節(jié)約一部分成本。
室外配套設(shè)施：
室外設(shè)備用房布局不宜影響業(yè)主視線，以免引起投訴糾紛，發(fā)生更改費(fèi)用；不同組團(tuán)鄰近的，能合用設(shè)備用房的盡可能合用，減少土建成本，且位置盡量居中布置，減少管線路徑；室外管線以*優(yōu)*短路徑布置，并控制埋深，除無壓管線外,給水管線埋深在當(dāng)?shù)乇鶅鼍€以下即可；能合槽的要合槽，減少土方開挖、回填量；管材選型經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)濟(jì)性排序：
①給水管材：PE管-焊接鋼管-無縫鋼管-鍍鋅鋼管-UPV管-球墨鑄鐵管-鋼塑管；
②排水管材：Φ500以內(nèi)(UPVC波紋管-鋼筋砼管-PE波紋管)；Φ500以上(鋼筋砼管-UPVC波紋管--PE波紋管)
公共配套設(shè)施：
與政府積極溝通協(xié)調(diào)爭取優(yōu)惠條件，應(yīng)盡量減少體量，滿足使用功能即可，不作為銷售交政府的不能計入建安成本，單獨(dú)列為公共配套，在土地增值稅清算時不能抵扣成本；且不產(chǎn)生收益。路網(wǎng)：非機(jī)動車道基層、面層鋪裝厚度要合理控制，降低材料成本；主干道不宜采用鋪裝面層，容易損壞且維護(hù)成本高；宜采用瀝清（或彩色瀝清）面層，維護(hù)成本低，易清理、不易破損、工期短；
客戶敏感的關(guān)鍵點(diǎn)：
戶型、外立面、配套設(shè)施、園林景觀、大堂及電梯廳裝修、欄桿、防水、戶門（鎖）、單元門、外窗、停車位等；在方案設(shè)計階段，應(yīng)充分考慮前述重要因素，“把錢花在刀刃上”，將客戶敏感的關(guān)注點(diǎn)，應(yīng)考慮做為提升產(chǎn)品品質(zhì)的核心，在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)應(yīng)重點(diǎn)打造，對提高產(chǎn)品溢價、亮點(diǎn)、有畫龍點(diǎn)睛的作用。
施工圖設(shè)計階段
做法統(tǒng)一：各組團(tuán)內(nèi)不同樓座的做法交房標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一，以免引起業(yè)主投訴糾紛；
錯漏碰缺：嚴(yán)格控制各專業(yè)不交圈的情況，引起設(shè)計變更發(fā)生拆改費(fèi)用及影響工期、質(zhì)量；圖紙會審，是控制設(shè)計成果*后階段的關(guān)鍵點(diǎn)；有條件的可以引進(jìn)BIM進(jìn)行碰撞檢查等，更直觀的解決錯漏、各專業(yè)矛盾、深度不足等原因存在的無效成本；
限額指標(biāo)控制：施工圖階段嚴(yán)格控制鋼筋、砼、窗地比（南、北區(qū)域有差異）、墻地比、體形系數(shù)等八項限額指標(biāo)在合理范圍內(nèi)；
外墻保溫：目前要求采用一體化保溫板，市場上一體化保溫板有cl體系、 FS體系等分類，設(shè)計應(yīng)綜合各類保溫的施工難易程度、工期、成本、質(zhì)量安全等因素，確定經(jīng)濟(jì)合理的保溫系統(tǒng)；
標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件：盡量采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，不宜采用非標(biāo)的，會增加成本及加工周期；
“四新”應(yīng)用：應(yīng)用較成熟四新，選擇節(jié)約工期及成本、提高品質(zhì)易于施工的工藝；結(jié)構(gòu)方面，可采用四級鋼代替三級鋼筋，可節(jié)約鋼筋用量節(jié)約成本，標(biāo)桿地產(chǎn)已采用較廣；目前調(diào)研的石膏砂漿應(yīng)用于無水室內(nèi)墻面抹灰非常具有優(yōu)勢，可大力推廣采用；淘汰材料嚴(yán)禁選用；影響竣工驗收；比如在京津冀周邊，熱熔防水卷材基本禁止使用，因環(huán)保原因，審圖不能通過；
設(shè)備選型：采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，不宜采用非標(biāo)設(shè)備；因非標(biāo)設(shè)備成本高及加工周期長,后期維修更換配件困難；
電梯：減少電梯的停靠站等節(jié)能方面控制，減少運(yùn)營成本；電梯采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)的廠家基本不生產(chǎn)，且加工周期及成本都較高；高低區(qū)分開停靠，減少設(shè)備及運(yùn)營成本；
室外景觀工程：限額設(shè)計：要根據(jù)產(chǎn)品定位，一般地產(chǎn)分高、中、低檔，成本限額分別為800-1200元/㎡、600-800元/㎡ 、350-600元/㎡ （景觀面積），控制成本進(jìn)行設(shè)計；
種植：并非名貴樹種就能提升品質(zhì)，而是形成喬木、灌木錯落有致、四季花期、植物色彩搭配，提升景觀品質(zhì)；選擇適合的樹種比選擇貴的樹種更能提高性價比；避免地區(qū)差異大的樹種，成活率低難以存活一般軟景：硬景=7：3，控制在標(biāo)桿地產(chǎn)的合理配比標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)；水景：水景應(yīng)控制面積且不宜過大，維護(hù)成本非常大；尤其在北方區(qū)域，氣候原因及自身環(huán)境較差維護(hù)成本較大，應(yīng)合理控制水景面積不超過景觀面積的1%以內(nèi)，小而精的水景起到對整個小區(qū)活力展現(xiàn)之筆；
地下車庫
對于層高、車位、設(shè)備用房、人防、覆土、外輪郭線規(guī)整等重點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化控制；地下車庫應(yīng)*大化的控制無效面積，消除無效成本；地下車庫地面與頂板采用同向結(jié)構(gòu)找坡，可節(jié)約較大成本；底板下墊層上防水找平層一般不用考慮，要求砼隨打隨抹達(dá)到防水要求平整度，可減少找平層的成本及節(jié)約其工期；地下車庫照明采用LED智能調(diào)光節(jié)能燈具，可節(jié)約后期運(yùn)營成本。
施工階段設(shè)計變更
嚴(yán)格控制設(shè)計變更；嚴(yán)格控制顛覆性設(shè)計修改；不僅增加設(shè)計費(fèi)用，**的費(fèi)用是等待設(shè)計變更方案后發(fā)生施工簽證費(fèi)用、停窩工索賠費(fèi)用；嚴(yán)格按原施工圖及合同約定，控制變更內(nèi)容且要嚴(yán)謹(jǐn)；變更前及變更后現(xiàn)場已完成現(xiàn)狀；變更的原因，變更后的方案及圖紙要清楚。
如有變更，盡可能的事前變更，減少事后變更；標(biāo)桿地產(chǎn)將設(shè)計變更率控制在建安成本的1%范圍內(nèi)，實際操作過程中非常難以達(dá)到；要求前期對產(chǎn)品定位、戶型、布局、標(biāo)準(zhǔn)、效果等方面把控要準(zhǔn)確，避免反復(fù)的修改；對強(qiáng)制性的規(guī)范盡可能的保證按規(guī)范設(shè)計，不要存有僥幸心理；
無效成本（顯性、隱性）
無效成本：耗費(fèi)費(fèi)用支出但沒有形成任何經(jīng)濟(jì)效益的成本；不論任何時期均無法補(bǔ)償?shù)?；?jù)標(biāo)桿企業(yè)的統(tǒng)計無效成本約占總建造成本的2%左右；產(chǎn)生的原因有設(shè)計、招標(biāo)、施工、營銷多方面的，設(shè)計方面對產(chǎn)品的無效成本，應(yīng)從專業(yè)角度采取以下4個主要措施減少：
? 限額設(shè)計
?設(shè)計方案優(yōu)化
?加強(qiáng)圖審確保圖紙質(zhì)量
?制定標(biāo)準(zhǔn)化對地產(chǎn)公司，無效成本將增加不可估量的成本，這些成本是無處不在，有的可能貫穿項目使用過程全壽命周期中?！皬脑O(shè)計降本，向設(shè)計要利潤”成為開發(fā)商至關(guān)重要的措施。
總 結(jié)
作為優(yōu)化設(shè)計公司，擴(kuò)大視角，從全過程、全專業(yè)、全方位，結(jié)合施工工藝、工期、營銷、物業(yè)管理、運(yùn)營維護(hù)從各個專業(yè)提出優(yōu)化設(shè)計措施，解決業(yè)主高成本低利潤率的痛點(diǎn)，向設(shè)計要利潤，挖掘潛在利潤，在項目中體現(xiàn)全壽命周期的優(yōu)化價值，堅守優(yōu)化設(shè)計降本增效，價值共贏的使命！
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