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地產(chǎn)無(wú)效成本怎么導(dǎo)致的？
欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時(shí)間：2022-10-01 來(lái)源：沈陽(yáng)市設(shè)計(jì)院 作者：綠蝶 閱讀量：21
如果以價(jià)值理論來(lái)說(shuō)，任何投入產(chǎn)出不成比例時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生“無(wú)效成本”，無(wú)效成本只是管理過(guò)程中人為定義的含義，可以這么說(shuō)，管理過(guò)程如果以價(jià)值觀點(diǎn)來(lái)衡量，必然會(huì)產(chǎn)生無(wú)效的成本投入，只是衡量無(wú)效成本的平衡點(diǎn)在哪里這個(gè)眾說(shuō)不一。
地產(chǎn)的無(wú)效成本，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商這么定義：項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中由于管理失誤產(chǎn)生的成本增加， 或?qū)π纬捎行Мa(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)可與補(bǔ)償，但已發(fā)生屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。
以此定義來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)的無(wú)效成本大抵可以分為如下類型：
**：管理層帶來(lái)的決策失誤。
管理層決策內(nèi)容基本包括：投資拿地決策、項(xiàng)目定位決策、營(yíng)銷售價(jià)決策等等，這些決策的內(nèi)容基本上屬于影響項(xiàng)目“生死”的決定，按照碧桂園4321原則，項(xiàng)目是否成功40%的原因歸結(jié)為投資決策是否正確、30%的產(chǎn)品定位是否準(zhǔn)確，以此為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，管理層決策的內(nèi)容的重要性高達(dá)70%以上。
所以說(shuō)，管理層的決策失誤對(duì)項(xiàng)目無(wú)效成本的影響*大，甚至?xí)蓄嵏残缘挠绊憽?/span>
但是管理層畢竟不是**的，完善投資決策流程以及科學(xué)的定位，至少在一定程度上可以降低無(wú)效成本的浪費(fèi)。
【案例】某項(xiàng)目由于產(chǎn)品定位失誤導(dǎo)致產(chǎn)品線定位決策失敗B系改Top系：
按Top系外立面標(biāo)準(zhǔn)增加石材及鋁板，成本增加563萬(wàn)；
按Top系外立面標(biāo)準(zhǔn)，增加系統(tǒng)門窗，成本增加699萬(wàn)；
按Top系精裝標(biāo)準(zhǔn)，精裝由2,000調(diào)整至2,300元/m2，成本增加978萬(wàn)；
按Top系景觀標(biāo)準(zhǔn)，景觀由600提升至800元/m2，成本增加247萬(wàn)；
因地塊面積較小，為提升項(xiàng)目品質(zhì)及景觀展示面，因此增加項(xiàng)目南側(cè)紅線外綠地打造，成本增加592萬(wàn)；
由于產(chǎn)品系由改善系列升級(jí)為豪宅系列，導(dǎo)致拿地成本測(cè)算有誤，導(dǎo)致全成本增加813萬(wàn)，利潤(rùn)率 下降4.11%。
第二：前期調(diào)研缺陷，導(dǎo)致成本策劃不準(zhǔn)確
在前期拿地之前，未準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)卣?、?xiàng)目紅線內(nèi)外不利因素以及市場(chǎng)、政策調(diào)整帶來(lái)的成本失真。
前期調(diào)研，由于時(shí)間短、參與部門多，完善前期調(diào)研的手段、流程及制度，有助于大大降低前期調(diào)研帶來(lái)的成本策劃不準(zhǔn)確。
【負(fù)面案例】：來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配預(yù)估不足。在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，按實(shí)配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。
第三：營(yíng)銷產(chǎn)品策劃帶來(lái)的無(wú)效成本 營(yíng)銷產(chǎn)品定位，包括戶型配比要求、周邊競(jìng)品SWOT分析、以及產(chǎn)品配置需求，這些產(chǎn)品定位決策直接決定了規(guī)劃方案的準(zhǔn)確性。 ① 因市場(chǎng)原因調(diào)整戶型或規(guī)劃造成的成本浪費(fèi)，如銷售定位不準(zhǔn)確產(chǎn)生的產(chǎn)品重復(fù)設(shè)計(jì)特殊情況：無(wú)論產(chǎn)品調(diào)整后能否帶來(lái)溢價(jià)，對(duì)產(chǎn)品調(diào)整前已投入的成本，均為無(wú)效成本。 ② 因市場(chǎng)或競(jìng)品原因增配且不能帶來(lái)溢價(jià)，如對(duì)已有戶型改造增加贈(zèng)送面積，對(duì)比原定案價(jià)格沒(méi)有產(chǎn)生溢價(jià)或溢價(jià)不能覆蓋增加的成本視為無(wú)效成本特殊情況：原設(shè)計(jì)方案已考慮后期改造或因市場(chǎng)原因進(jìn)行增配，其溢價(jià)能覆蓋其成本，增加成本不屬于無(wú)效成本 【負(fù)面案例】案例來(lái)源網(wǎng)絡(luò) 營(yíng)銷定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致方案反復(fù)修改（案例來(lái)源不詳）市場(chǎng)定位變化，建筑方案三次變化
從2008年11月進(jìn)場(chǎng)施工至2011年5月樁基施工完畢，先后2次對(duì)管樁進(jìn)行了調(diào)價(jià)。施工期間，管樁市場(chǎng)價(jià)格上漲30%-40%，導(dǎo)致樁基成本提高90萬(wàn)元，對(duì)樁基成本影響也很大。 第四：設(shè)計(jì)帶來(lái)的無(wú)效成本 設(shè)計(jì)階段的無(wú)效成本較多，主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)階段核心指標(biāo)的失誤導(dǎo)致的無(wú)效成本、設(shè)計(jì)圖紙不及時(shí)導(dǎo)致的時(shí)間成本、設(shè)計(jì)功能缺陷導(dǎo)致的投訴成本、錯(cuò)漏空缺導(dǎo)致的變更成本、設(shè)計(jì)指令不清晰導(dǎo)致的額外成本等等。 設(shè)計(jì)階段的無(wú)效成本，一直備受各大開發(fā)商關(guān)注，主要是因?yàn)樵O(shè)計(jì)引發(fā)的成本較為直接，而且成本較為清晰，這也是產(chǎn)品設(shè)計(jì)一直不受“待見(jiàn)”的原因之一。但，實(shí)際上近幾年，設(shè)計(jì)周期越壓越短、設(shè)計(jì)費(fèi)用十年未漲、設(shè)計(jì)科目越來(lái)越多、設(shè)計(jì)流程越來(lái)越前置等等原因未被重視，導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段的無(wú)效成本越來(lái)越多，繼而導(dǎo)致設(shè)計(jì)地位越來(lái)越低是不爭(zhēng)的事實(shí)。
【負(fù)面案例】未考慮驗(yàn)收變化/規(guī)范變化引發(fā)的設(shè)計(jì)調(diào)整。
第五：施工帶來(lái)的無(wú)效成本 施工組織不合理帶來(lái)的成本增加、施工現(xiàn)場(chǎng)管理不當(dāng)導(dǎo)致的費(fèi)用、施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的拆除、維修、投訴、日常管理不當(dāng)導(dǎo)致的資料缺失、處罰等等同屬于無(wú)效成本。
下表來(lái)自：融創(chuàng)
第六：招標(biāo)帶來(lái)的無(wú)效成本 其中包括： ① 招標(biāo)范圍不準(zhǔn)確，有重復(fù)或遺漏，合同之間界定不清，導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)和趕工費(fèi)。 ② 合同條款、經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制、合同清單、合同附件、合同圖紙不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致索償?shù)馁M(fèi)用。 ③ 施工單位考察失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分，未有能力承接，誠(chéng)信有不良記錄，私自轉(zhuǎn)包工程，導(dǎo)致中途變化，產(chǎn)生的賠償費(fèi)用。 ④ 直接委托競(jìng)爭(zhēng)性不足、不按合同履行施工范圍任意拆分合同、未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同等引起的補(bǔ)償費(fèi)用。 ⑤ 合同外增加各項(xiàng)措施費(fèi)用（包括趕工費(fèi)、停工費(fèi)、窩工費(fèi)、其他合同外增加的安全文明措施費(fèi)、公司規(guī)定和合同規(guī)定以外的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用）。 ⑥ 因違規(guī)招投標(biāo)，造成高價(jià)中標(biāo)，差價(jià)部分計(jì)無(wú)效成本； 第七：其他帶來(lái)的無(wú)效成本 ① 銷售說(shuō)辭、文件導(dǎo)致與實(shí)際交付不一致帶來(lái)的投訴賠償及其他成本增加。 ② 運(yùn)營(yíng)排期不準(zhǔn)確導(dǎo)致排期與實(shí)際偏差較大，帶來(lái)的趕工、誤工、浪費(fèi)或處罰。 ③ 違法違規(guī)宣傳廣告導(dǎo)致的有關(guān)部門罰款，如輸出廣告違反**相關(guān)法律法規(guī)或當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定引起的工商、城管執(zhí)法行政處罰 ④ 等等造成的無(wú)效成本。地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，向管理要效益、向無(wú)效成本宣戰(zhàn)逐漸成為開發(fā)商謀求利潤(rùn)的手段，這也是無(wú)可厚非的，但是任何 一個(gè)無(wú)效成本的界定都有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，甚至說(shuō)無(wú)法割裂來(lái)看，正確、合理的控制無(wú)效成本不僅僅是有獎(jiǎng)罰這么簡(jiǎn)單，更多的是一個(gè)系統(tǒng)工程。
總結(jié)：以上就是關(guān)于地產(chǎn)無(wú)效成本怎么導(dǎo)致的？相關(guān)內(nèi)容。需要做園林景觀工程硬質(zhì)鋪裝、苗木種植、景觀建筑、庭院景觀、景觀墻體、別墅花園、微地形、地產(chǎn)景觀、廠區(qū)景觀、景觀給排水、旅游區(qū)規(guī)劃、度假區(qū)山莊設(shè)計(jì)等內(nèi)容，可以在線聯(lián)系我們138-8980-3650。相關(guān)文章閱讀:
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