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「沈陽」地產(chǎn)成本與設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞
欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時(shí)間：2022-10-01 來源：沈陽設(shè)計(jì)院 作者：代梅 閱讀量：23
1 建筑總圖
1.1 總圖與運(yùn)營(yíng)
現(xiàn)金流型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路：現(xiàn)金流型項(xiàng)目基本上以高周轉(zhuǎn)為特點(diǎn)，保證項(xiàng)目快開、快銷、快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，現(xiàn)金流項(xiàng)目對(duì)地貨比要求較高（地貨比要30%以下，否則難以實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，對(duì)股東的資金占用較??；建筑總圖的基本排布邏輯要以“快”為基本準(zhǔn)則，營(yíng)銷道具的呈現(xiàn)要早實(shí)現(xiàn)，早蓄客，早開盤，所以樣板間、售樓處及景觀展示區(qū)要與車庫、高層建筑脫開用來實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，其他方面的設(shè)計(jì)更是要以高周轉(zhuǎn)為目的，有時(shí)候犧牲項(xiàng)目利潤(rùn)帶來項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)也是現(xiàn)金流項(xiàng)目的操作手段，利潤(rùn)*大化并不是這類型項(xiàng)目的*終目的。（銜接進(jìn)入：談地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理與高周轉(zhuǎn)）
利潤(rùn)型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路：對(duì)于一二線城市的高地價(jià)項(xiàng)目，地貨比普遍較高（地貨比50%以上），股東的資金占用較大，很難進(jìn)行項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)，那么利潤(rùn)性項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期就會(huì)較長(zhǎng)，項(xiàng)目的利潤(rùn)*大化就是這類型項(xiàng)目的*終目的，此類型項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要追求利潤(rùn)*大化，項(xiàng)目成本要講求不均衡的成本投入，營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本及施工等后續(xù)更是追求精細(xì)化的管控，以項(xiàng)目品質(zhì)帶來**的利潤(rùn)空間為運(yùn)營(yíng)策略。
均衡型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路：運(yùn)營(yíng)思路居于現(xiàn)金流型和利潤(rùn)型中間，講究不平衡使用容積率，一面確?？焖俚默F(xiàn)金流，一面要追求利潤(rùn)*大化。
項(xiàng)目定位不僅反應(yīng)了營(yíng)銷對(duì)項(xiàng)目地塊的解讀、價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘（SWOT分析）、產(chǎn)品需求等方面的內(nèi)容，更加體現(xiàn)了開發(fā)公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位要求。
1.2總圖與分期
項(xiàng)目的分期要與開發(fā)商的實(shí)力相匹配，一般來說項(xiàng)目總建筑面積大于10萬平以上時(shí)，就需要項(xiàng)目進(jìn)行分期，此外項(xiàng)目分期還要統(tǒng)籌考慮：
開發(fā)資金的占用，前期費(fèi)用如果投入過大資金占用較高就無法實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)開發(fā)”；銷售策略：
銷售速度：項(xiàng)目分期如果過大，去化速度較慢，就會(huì)形成大盤內(nèi)各樓棟同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，此時(shí)就需要進(jìn)行分期開發(fā)，保證項(xiàng)目的銷售速度與分期開發(fā)速度相匹配。
風(fēng)險(xiǎn)考慮：項(xiàng)目產(chǎn)品入市后，不可避免的遇到市場(chǎng)需求與產(chǎn)品之間的問題，如果產(chǎn)品適銷*好不過，如果產(chǎn)品不適銷，那么分期開發(fā)顯得很必要，可以在后續(xù)分期中實(shí)時(shí)修正產(chǎn)品策略。
規(guī)劃布局：有的項(xiàng)目天然就被綠廊、河道、規(guī)劃道路等規(guī)劃條件分隔，分期開發(fā)就無法避免。
1.3 總圖與資源利用*大化
項(xiàng)目資源，分為外部資源和內(nèi)部資源。
外部資源：外部配套、道路交通、景觀河道、山體海景、市政配套等不屬于項(xiàng)目用地范圍內(nèi)卻可以帶來較大流量，需要深挖外部資源帶來產(chǎn)品溢價(jià)。
內(nèi)部資源：可以分為地塊內(nèi)的核心景觀、面寬資源、場(chǎng)地資源以及企業(yè)自身的IP都屬于內(nèi)部資源，此部分資源也要實(shí)現(xiàn)資源利用*大化，產(chǎn)生*大化的產(chǎn)品溢價(jià)。
【案例】企業(yè)自身IP的*大化
企業(yè)的產(chǎn)品力永遠(yuǎn)是*重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，表現(xiàn)在：**，提高產(chǎn)品的溢價(jià)能力，降低前融；第二，同樣價(jià)格下，加快去化速度。企業(yè)品牌的張力，永遠(yuǎn)是企業(yè)*大的價(jià)值挖掘點(diǎn)。
比如萬科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗詩和當(dāng)代的綠色建筑、泰禾的院子、龍湖的景觀、綠城的小鎮(zhèn)都是企業(yè)的閃光的名片，到哪里都不會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)力。
地產(chǎn)黃金時(shí)代的高周轉(zhuǎn)、低質(zhì)量時(shí)代已過去，白銀時(shí)代下的高質(zhì)量、高品質(zhì)需求會(huì)越來越強(qiáng)烈，企業(yè)品牌的打造已成為*重要的軟實(shí)力。
2 建筑豎向
建筑豎向是建筑總圖中重要的內(nèi)容之一，不僅僅牽扯到大量的成本，而且關(guān)系到產(chǎn)品的布局。充分研究豎向，表現(xiàn)在：挖掘建筑豎向的潛在溢價(jià)，尤其是山地項(xiàng)目豎向是規(guī)劃，產(chǎn)品布局緊密結(jié)合地形特點(diǎn)提升價(jià)值潛力；豎向還牽扯到土方平衡問題；豎向?qū)Φ叵陆ㄖ呐挪加绊懼卮?，直接制約著開發(fā)速度。
【案例來源】碧桂園
某擬拓展山地項(xiàng)目占地1200畝，高差達(dá)100米。
方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線內(nèi)坡度較小的區(qū)域，使項(xiàng)目的土方量盡量小。
方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線內(nèi)用地和紅線外放坡，項(xiàng)目土方量較大。
不同的豎向場(chǎng)地設(shè)計(jì)代表著不同的土方成本，一定要慎重對(duì)待。
3 產(chǎn)品定位
項(xiàng)目定位之后，建筑方案的排布按照貨值*大化或利潤(rùn)*大化的核心指標(biāo)，進(jìn)行方案的窮舉，選擇與開發(fā)運(yùn)營(yíng)思路*佳匹配的方案進(jìn)行展開。方案的開展還有一條重要約束條件，即成本適配原則，表現(xiàn)在產(chǎn)品的檔次與產(chǎn)品的售價(jià)和利潤(rùn)相匹配。其內(nèi)容表現(xiàn)在：
3.1 不可犧牲容積率，這是紅線。項(xiàng)目一定要滿容，各階段的面積測(cè)算要統(tǒng)一、順暢性，投資測(cè)算版、拿地版、概念方案版、實(shí)施性方案、施工圖面積、預(yù)測(cè)繪面積、實(shí)測(cè)面積要作為核心數(shù)據(jù)統(tǒng)一歸檔和留存。
3.2 建筑密度等參數(shù)是否用足，看規(guī)劃布局。建筑密集決定了建筑的”疏密程度“，建筑密度低，建筑占地面積小，樓間距、日照都較好；建筑密度高，建筑占地面積大，建筑樓間距和日照差，各有利弊。住宅項(xiàng)目是否用足建筑密度，以貨值或利潤(rùn)*大化為前提；商業(yè)項(xiàng)目盡量用足建筑面積，因?yàn)閷訑?shù)越少，人流導(dǎo)入越順暢，商業(yè)的存活率越高。
3.3 可售面積（定義來源：金科地產(chǎn)）
可售比=可售面積/總建筑面積。
可售面積：包括住宅(含底商)、公寓、有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及其它可供銷售的面積，不包括戶內(nèi)
贈(zèng)送面積；不可售面積：地下室（含夾層）、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、警務(wù)室、幼兒園、學(xué)校、設(shè)備用房等配套面積，車位不論有無產(chǎn)權(quán)，一律計(jì)入不可售面積。
控制可售比，一是提高地上的可售面積，減少配套用房面積，二是降低地下儲(chǔ)藏和車庫的面積。即使同一體量的項(xiàng)目，不同可售比直接影響著實(shí)際的建安成本，決定了項(xiàng)目的售價(jià)。設(shè)計(jì)控制主要表現(xiàn)在：適當(dāng)贈(zèng)送面積，控制地下車位公攤等。
3.4 嚴(yán)控剛性成本
其他：嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本，重視敏感性成本（成本不均衡投入），關(guān)注功能性成本。成本投放要策劃先行，重點(diǎn)投放。
根據(jù)《成本致勝：微利時(shí)代再造房企核心競(jìng)爭(zhēng)力》一書，上述七項(xiàng)的剛性成本如下：
4 外飾面工程
方案階段控制要點(diǎn)：
（一） 立面風(fēng)格要與競(jìng)品樓盤對(duì)比，符合大眾流行審美，要符合內(nèi)控要求；
建筑風(fēng)格和材質(zhì)體現(xiàn)了樓盤的檔次需求。剛需樓盤建筑風(fēng)格的業(yè)主敏感性較弱，業(yè)主對(duì)建筑風(fēng)格的感知隨著樓盤檔次的提高越來越高。如項(xiàng)目定位于剛需跑量產(chǎn)品，建議建筑風(fēng)格不高于競(jìng)品樓盤；如定位于改善或再改的利潤(rùn)性產(chǎn)品，建議在提高營(yíng)銷溢價(jià)的部位下功夫，尤其是業(yè)主感知敏感的“近人尺度”位置。
另外，住宅建筑的建筑風(fēng)格越來越同質(zhì)化，現(xiàn)代風(fēng)格、新古典、新亞洲、新中式風(fēng)格占據(jù)了市場(chǎng)主流產(chǎn)品，開發(fā)商比較容易進(jìn)行建筑風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)化，建筑風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化便于規(guī)?；瘡?fù)制，降低成本。
*后，根據(jù)立面標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)。立面限額設(shè)計(jì)的內(nèi)容包含材料的選擇及占比，成本適配的標(biāo)準(zhǔn)及集采品牌。參下圖保利置業(yè)集團(tuán)《住宅外立面適配標(biāo)準(zhǔn)》。
（二） 控制體形系數(shù)
體形系數(shù)作為建筑方案中重要的控制內(nèi)容，其涉及節(jié)能、外墻飾面、結(jié)構(gòu)含鋼量及產(chǎn)業(yè)化等一系列的房地產(chǎn)核心成本指標(biāo)，控制體形系數(shù)的重要性不言而喻；但是，在諸多開發(fā)商缺乏設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化（尤其是戶型及交通核無法標(biāo)準(zhǔn)化的前提下）的前提下，很難對(duì)體形系數(shù)的控制游刃有余，更別提成本控制的前置化。
（三） 飾面工程與項(xiàng)目檔次
剛需樓盤配相對(duì)低端檔次涂料，高端樓盤配高端外墻飾面，但應(yīng)控制高端飾面材料的配比。
外墻涂飾必定與項(xiàng)目樓盤的檔次有必然聯(lián)系，表現(xiàn)在高端樓盤使用高端外墻材質(zhì)，反之采用相對(duì)低端的材質(zhì)，另外，控制外墻涂飾的材質(zhì)及比例，約束材質(zhì)的品牌對(duì)成本的控制至關(guān)重要。
（四）約定外立面率限額
（六）約定外墻材質(zhì)采購(gòu)價(jià)格
（六）控制可售比
房地產(chǎn)銷售中，為了提高銷售溢價(jià)，一般采用贈(zèng)送面積的形式，如利用設(shè)備平臺(tái)、飄窗或陽臺(tái)等，贈(zèng)送的面積對(duì)外墻飾面工程也會(huì)產(chǎn)生比較大的影響，這里我們引入可售比的概念，即可售面積/總建筑面積（每個(gè)公司計(jì)算規(guī)則都有一定的差異），根據(jù)項(xiàng)目定位合理的選擇控制可售比和戶型贈(zèng)送面積，對(duì)于不可售的面積設(shè)備平臺(tái)、飄窗或陽臺(tái)等要控制贈(zèng)送比例，慎重控制大面積改造空間、無功能空間和灰空間的利用，減少外墻飾面工程無效浪費(fèi)。
要想提高貨值、降低單方成本、提高利潤(rùn)率必須控制如下：
① 降低地下面積；
② 提高地上可售面積；
③ 避免無效的贈(zèng)送。
6.1 控制單車位面積
地下車庫投入巨大、收益較小，一般項(xiàng)目的車庫面積占總建筑面積的20%~30%，建安成本占比卻高達(dá)25%~35%；大量的成本占?jí)?，不利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，尤其是高周轉(zhuǎn)企業(yè)更是被地庫成本所累，另外，車庫的去化周期較慢且絕大部分城市車庫都是“投入和產(chǎn)出”不成正比，所以控制車庫面積成為開發(fā)商的共識(shí)。
控制車庫面積*重要的約束單車位面積，還有開發(fā)商約束單車位體積（單車位面積*開挖深度）來約束地庫面積。
6.1 提高車位數(shù)量*大化的提高地上車位數(shù)量占比（滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求*高限制）被認(rèn)為是降低地下車庫成本的有效手段，只是這些年開發(fā)商對(duì)人車分流規(guī)劃理念的追求，小區(qū)內(nèi)設(shè)置規(guī)劃車位的數(shù)量越來越少，筆者依然認(rèn)為在滿足項(xiàng)目定位的前提下，*大化的提高地上車位占比是有效提高可售比的重要手段。
6.2 降低塔樓地下面積
塔樓地下面積已經(jīng)成為開發(fā)商*為頭疼的地方，表現(xiàn)在：其一，建安成本較大、銷售價(jià)格較少，產(chǎn)出比低；其二，地下空間公攤大，銷售壓力大，屬于資金占用較大的大宗資產(chǎn)，尤其是在三四線城市。針對(duì)上訴情況，有的開發(fā)商通過將塔樓儲(chǔ)藏變?yōu)檐噹燔囄?、兩層?chǔ)藏室變成一層儲(chǔ)藏室等方式降低地下面積占用，提高可售比。
6.3、提高地上可售面積/避免無效贈(zèng)送
地上配套面積一般來說在政府層面上已經(jīng)基本確定，除非拿地階段就與政府協(xié)商減少配套面積，否則很難降低政府配套用房面積。所以方案階段以滿足政府*低配套面積要求為準(zhǔn)，并且*大限度的降低開發(fā)商自身設(shè)計(jì)帶來的非可售面積。
地產(chǎn)發(fā)展至今從未像現(xiàn)在這般關(guān)注現(xiàn)金流，關(guān)注項(xiàng)目利潤(rùn)，這都無不體現(xiàn)出地產(chǎn)”躺著賺錢“的時(shí)代已經(jīng)過去，未來的生存空間將留給項(xiàng)目成本控制更加**的企業(yè)。成本策劃，從前期拿地到*終的項(xiàng)目交付使用都滲透其中，表現(xiàn)在成本的投放更加關(guān)注產(chǎn)出的效益，成本的投放更加關(guān)注業(yè)主敏感點(diǎn)，成本的控制更強(qiáng)調(diào)前端控制、跨界整合、多角度多方向思維。
6.4 減少架空層等使用
架空層一方面讓建筑空間更加的靈活、通透，減少小區(qū)壓抑感，另一方面可以打造成交流互動(dòng)空間，增加銷售賣點(diǎn)，但是需要重視的兩點(diǎn)是，架空層是否能夠帶來銷售溢價(jià)來彌補(bǔ)容積率損失，另外架空層是否真的后續(xù)被利用成交流空間而不是被利用成“自行車停車”“垃圾擺放區(qū)”，都是一大疑問。所以剛需項(xiàng)目在使用架空層上，要慎重。
剛需項(xiàng)目諸如架空層等空間，一方面占用地上容積率并沒有帶來可售面積，另一方面也占用了可售比。
架空層的設(shè)置應(yīng)與產(chǎn)品“適配”，剛需盤不應(yīng)設(shè)置架空層，其他類型樓盤建議成本核算后權(quán)衡利弊。
（七）產(chǎn)品力
7.1、符合運(yùn)營(yíng)策略
項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)被業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)可的三種：現(xiàn)金流型、均衡型和利潤(rùn)型項(xiàng)目。也就是說項(xiàng)目從拿地之初，其運(yùn)行策略基本上已經(jīng)被套上“緊箍咒”，不可能脫離這個(gè)基本準(zhǔn)則。
判斷項(xiàng)目運(yùn)行的幾個(gè)維度：地貨比、現(xiàn)金流回正的時(shí)間，這兩個(gè)重要數(shù)據(jù)決定了項(xiàng)目的出生和成長(zhǎng)。
現(xiàn)金流項(xiàng)目的產(chǎn)品力提升來源于，戶型端：戶型標(biāo)準(zhǔn)化、少贈(zèng)送、少公攤、競(jìng)品PK端微優(yōu)勢(shì)等。
利潤(rùn)型項(xiàng)目的產(chǎn)品力提升來源于，戶型端：戶型創(chuàng)新、高贈(zèng)送、適量公攤、競(jìng)品PK端強(qiáng)優(yōu)勢(shì)等。
均衡性項(xiàng)目介于上述兩者之間。
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)端對(duì)產(chǎn)品力的約束體現(xiàn)在：產(chǎn)品力的提升不能所有兼顧，必定有所取舍，這些都需要公司戰(zhàn)略層面研究，有時(shí)候產(chǎn)品力僅需要一招鮮便可以吃遍天，有時(shí)候需要連環(huán)組合拳，這都是研究層面需要做的。
7.2、以策劃之眼倒逼設(shè)計(jì)管理
項(xiàng)目前策階段，需用策劃之眼看產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這里*重要的手段就是：競(jìng)品分析。
① 、產(chǎn)品力提升-規(guī)劃層面
規(guī)劃層面的產(chǎn)品力，從設(shè)計(jì)上講要提升土地價(jià)值*大化、貨值*大化、容積率用足等。
三個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目如果都做贈(zèng)送，你家項(xiàng)目不做，試想一下競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？
贈(zèng)送并不是越大越大，要和項(xiàng)目適配，和成本適配，畢竟高贈(zèng)送產(chǎn)生的高建安成本不可避免。
（c）、產(chǎn)品力提升-商業(yè)、文化符號(hào)、營(yíng)銷展示等
硬性的交付標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品力提升的重要表現(xiàn)，另外，軟性的人文關(guān)懷也會(huì)成為產(chǎn)品力的重要體現(xiàn)，有時(shí)候細(xì)節(jié)決定成敗。
【案例】廣告位是否考慮妥當(dāng)影響去化
（八）成本控制清單架空層或灰空間設(shè)計(jì)。盡量利用設(shè)備平臺(tái)、陽臺(tái)、飄窗等進(jìn)行面
8.1 主體建安成本
建安成本，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。
8.2 車庫成本的影響因素（鄧克凡 《精細(xì)化設(shè)計(jì)》）
8.3.2 簡(jiǎn)化立面造型，簡(jiǎn)化屋面造型。減少不必要的線條裝飾構(gòu)件，尤其是非可視面、非重點(diǎn)面上的線條對(duì)成本、施工進(jìn)度影響重大，應(yīng)在方案階段重點(diǎn)把控。
8.4 節(jié)能控制
節(jié)能控制?？刂企w形系數(shù)關(guān)鍵指標(biāo)是控制能耗的關(guān)鍵因素，體形系數(shù)越大，其能耗越高，成本越高。另外，門窗是節(jié)能損耗的關(guān)鍵，達(dá)50%以上的能耗損失來自門窗能耗，故控制窗地比對(duì)能耗起著關(guān)鍵作用。此外，外墻保溫材質(zhì)要控制防火及節(jié)能的平衡非常重要。甲方在節(jié)能計(jì)算中，務(wù)必審核節(jié)能計(jì)算書的參數(shù)選擇，避免節(jié)能參數(shù)選擇錯(cuò)誤導(dǎo)致節(jié)能計(jì)算不準(zhǔn)確（保守）。
【案例】遼寧省
通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能的權(quán)衡判斷，該工程的全年能耗小于參照建筑的全年能耗，滿足 《遼寧省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB37_5026_2014）節(jié)能建筑的規(guī)定。
從上圖的節(jié)能計(jì)算書中可知，耗熱量指標(biāo)計(jì)算值7.20已經(jīng)接近與耗熱量指標(biāo)限值7.40的要求，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫厚度基本合理，可適當(dāng)?shù)恼{(diào)整屋面保溫厚度及地面保溫厚度使其逼近耗熱量指標(biāo)7.40的要求。
8.5 地基與基礎(chǔ)
對(duì)標(biāo)臨近項(xiàng)目的勘察資料，關(guān)注本地塊的地勘數(shù)據(jù)，避免勘察資料過于保守；根據(jù)初勘資料組織樁基選型方案比選，一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)→復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替）→筏板→預(yù)應(yīng)力管樁→人工挖孔樁（逐漸受限制）→灌注樁；控制基礎(chǔ)埋深，高層建筑的基礎(chǔ)埋深按設(shè)計(jì)規(guī)范要求為上部柱長(zhǎng)的1/18,以滿足抗傾覆和抗滑移的要求，在實(shí)際設(shè)計(jì)中如以上要求通過計(jì)算能得到滿足，則基礎(chǔ)埋深可適當(dāng)放寬，例如改為1/20。減少基礎(chǔ)埋深可以減少土方量，并對(duì)工期有利。
8.6 支護(hù)工程
應(yīng)熟知場(chǎng)地條件，對(duì)支護(hù)出具多方案比選意見，常見的基坑支護(hù)方式一般有土釘、噴錨支護(hù)、護(hù)壁樁支護(hù)、地下連續(xù)墻，從經(jīng)濟(jì)性上判斷一般是從低到高的關(guān)系，地下連續(xù)墻與護(hù)壁樁支護(hù)在某種情況下經(jīng)濟(jì)性排序會(huì)發(fā)生變化?；又ёo(hù)方式往往是以上若干種的組合。應(yīng)采用各種手段判斷出保證安全情況下的經(jīng)濟(jì)性*優(yōu)方案。
采用載體樁方案不僅縮短了樁長(zhǎng)，而且提高了承載力，大大節(jié)約了工程造價(jià)。
**三區(qū)基坑深度均為19m左右，在三區(qū)的支護(hù)設(shè)計(jì)過程中，將原樁錨支護(hù)方案優(yōu)化為“小樁加復(fù)合土釘墻”支護(hù)方案，樁徑從1000mm優(yōu)化至600mm，并取消支護(hù)樁腰梁，以錨板代替，使得三區(qū)支護(hù)施工費(fèi)用節(jié)約600余萬元。
8.7 布樁系數(shù)
布樁系數(shù)：樁基總承載力/建筑總荷
樁總承載力用來控制樁基的利用率，建筑總荷載用來控制荷載的安全儲(chǔ)備，兩者都很重要。有的開發(fā)商也用樁基承載力利用率衡量樁基設(shè)計(jì)的有效性，其原理是一樣的。
樁基承載力利用率=1/布樁系數(shù)
根據(jù)公式定義，布樁系數(shù)越小，樁基越節(jié)?。粯痘休d力利用率越大，樁基越省，反之越浪費(fèi)。根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的要求：布樁系數(shù)小于等于1.15較為合理；即樁基承載力利用率要大于等于85%。
外立面率指扣除窗門洞外立面裝飾面積與地上計(jì)容面積比率，一方面外立面率與體形系數(shù)相關(guān)聯(lián)，另一方面外立面率與建筑風(fēng)格（或者建筑裝飾線條）有很大關(guān)系。
（五）約定外墻材質(zhì)采購(gòu)價(jià)格但，從策劃角度上而言，產(chǎn)品力的提升更加直觀，策劃更關(guān)注業(yè)主的敏感需求，比如景觀小區(qū)的打造、立面的打造、配套是否完善等等。無論是運(yùn)營(yíng)視角、產(chǎn)品視角還是策劃視角，所有的規(guī)劃層面的提升都要滿足運(yùn)營(yíng)要求-即對(duì)標(biāo)適配。
②、產(chǎn)品力提升-贈(zèng)送 產(chǎn)品贈(zèng)送，一種是規(guī)范允許下的贈(zèng)送，一種是超規(guī)范面臨風(fēng)險(xiǎn)的贈(zèng)送。 規(guī)范允許的贈(zèng)送：飄窗、陽臺(tái)、閣樓、設(shè)備平臺(tái)等。 規(guī)范政策不允許的贈(zèng)送：屋面、補(bǔ)板送面積、架空層偷面積等等。 戶型贈(zèng)送上，一定做好與競(jìng)品對(duì)標(biāo)，如果競(jìng)品都在做，那么你要不做很可能賣不過人家。 這里面有幾個(gè)原則： （a） 規(guī)范允許的贈(zèng)送要送到**，比競(jìng)品做的好。 （b）政策模糊地帶，避開紅線，減少風(fēng)險(xiǎn)。 從上述角度來看，可售比控制更加精準(zhǔn)的反應(yīng)了開發(fā)商成本控制的綜合能力。8.3 體形系數(shù)
8.3.1 控制體形系數(shù)不僅能降低外立面率，降低涂飾、保溫面積，更重要的是能降低結(jié)構(gòu)的含鋼量指標(biāo)及含混凝土量指標(biāo)，一舉多用?？刂企w形系數(shù)，重要的是在方案階段就要控制戶型規(guī)整，減少凸凹變化。相關(guān)文章閱讀:
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