今年的極端天氣比前些年嚴(yán)重的多，高溫、雨水等配合著疫情、安全生產(chǎn)讓本來(lái)就困難的工程進(jìn)度變得更加困難，地產(chǎn)形勢(shì)并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，反而第三波的降薪、裁員小高潮在逐漸的彌漫開(kāi)來(lái)，每天都有大量的公眾號(hào)傳播開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、違約的事件，讓本來(lái)就焦慮的地產(chǎn)人更加浮躁。

浮躁并不是什么好事，你我都知道，只是絕大部分人都無(wú)法脫離這種環(huán)境影響，所以絕大部分人都是普通人，而地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)逐漸變成一個(gè)普通的行業(yè)。

*近閱讀了大量的書(shū)籍和文章，卻很難在這些文章中提取出來(lái)共通的東西，是的，當(dāng)你看的越多、了解的越多、熟悉的越多，很多的事情就變得“麻木不仁”，學(xué)習(xí)也是如此，所以人到了一定年齡就得閱讀人文思想類的書(shū)籍，從知識(shí)架構(gòu)上突破這種“麻木不仁”。

書(shū)是好東西，價(jià)格不高卻可以獲得先賢們的思想，所以我建議浮躁的地產(chǎn)人，多閱讀多感悟。

以上為個(gè)人近期感悟，當(dāng)然不是今天寫(xiě)文章的目的，今兒聊一下地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段就失控的項(xiàng)目，到底出錯(cuò)在哪里？

02開(kāi)始就錯(cuò)，步步都是錯(cuò)

地產(chǎn)全員、全過(guò)程、全成本的管控，就是把地產(chǎn)的管理集中優(yōu)勢(shì)兵力解決于項(xiàng)目前期階段，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可控。有的地產(chǎn)提出來(lái)，建造項(xiàng)目就像是生產(chǎn)工業(yè)化產(chǎn)品一樣精準(zhǔn)無(wú)誤，但實(shí)際上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)比工業(yè)化產(chǎn)品生產(chǎn)復(fù)雜的多，把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)做“標(biāo)準(zhǔn)化”的工業(yè)生產(chǎn)，顯然并不合適。

2.1 帶病的項(xiàng)目，病遲早就發(fā)作

如今的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然摒棄了“資金高周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，但是實(shí)際上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的快速化并沒(méi)有變化，拿地決策階段本身時(shí)間短、任務(wù)重、決策倉(cāng)促的問(wèn)題，這非常容易導(dǎo)致拿到帶病的項(xiàng)目。

根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，拿地階段的項(xiàng)目失控的主要原因：

① 75%的原因來(lái)自：前期缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)或數(shù)據(jù)庫(kù)不足，計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算基礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤、費(fèi)用計(jì)算隨意；

②10%的原因來(lái)自：前期無(wú)相對(duì)明確的計(jì)算方案，導(dǎo)致實(shí)際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費(fèi)按建筑預(yù)估；

③ 10%的原因來(lái)自：地對(duì)地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算；

④ 5%的原因來(lái)自：投資階段對(duì)項(xiàng)目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清；

【案例】來(lái)源與網(wǎng)絡(luò)

南京某項(xiàng)目地庫(kù)因投資階段未考慮場(chǎng)地因素，致使車位在一層車庫(kù)內(nèi)不能全部全部排布，經(jīng)方案比選*終確定為雙層地庫(kù)：

A、成本增減帳：

B、綜上所述，設(shè)雙層地庫(kù)解決了地庫(kù)車位排布問(wèn)題，雙層地庫(kù)的方案在結(jié)構(gòu)方面節(jié)約3088萬(wàn)元，但是在基坑圍護(hù)、抗拔樁和塔樓地下結(jié)構(gòu)方面增加約1900萬(wàn)元，綜合各方面因素雙層地庫(kù)方案優(yōu)化成本1188萬(wàn)元。

2.2 定位不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目，遲早要跑偏

top房企認(rèn)為企業(yè)拿地決策對(duì)項(xiàng)目生死的影響達(dá)40%，那么項(xiàng)目定位對(duì)項(xiàng)目的影響達(dá)30%，所以定位是否準(zhǔn)確至關(guān)重要。

定位這件事，始終存在著諸多問(wèn)題：

（1）項(xiàng)目不定位。項(xiàng)目不定位的事情不是少數(shù)，它的危險(xiǎn)性等同于“上戰(zhàn)場(chǎng)不帶槍”。

（2）項(xiàng)目定位不清晰，決策流程不嚴(yán)謹(jǐn)。項(xiàng)目定位牽扯到的部門(mén)眾多，沒(méi)有一個(gè)有力的運(yùn)營(yíng)部門(mén)牽頭，項(xiàng)目定位以偏概全、數(shù)據(jù)造假的問(wèn)題極其常見(jiàn)，這種前提下，定位必然如“上了戰(zhàn)場(chǎng)、帶了槍卻找不到自己的戰(zhàn)位”。

（3）定位過(guò)高、過(guò)低，對(duì)自己認(rèn)知不足。

產(chǎn)品定位的很重要基礎(chǔ)就是立足于自己，找到適合自身發(fā)展的方向，立足于自己的前提就是：企業(yè)要有沉淀，管理上的、技術(shù)上的等，對(duì)自己認(rèn)識(shí)過(guò)高就等同于“上了戰(zhàn)場(chǎng)、帶了槍、找到了自己的戰(zhàn)位，卻發(fā)現(xiàn)對(duì)手是坦克軍”，對(duì)自己認(rèn)識(shí)過(guò)低等同于“扛著火箭打蒼蠅”，會(huì)產(chǎn)生大量的管理庸余，得不償失。

萬(wàn)科肖勁說(shuō)：“定位是基于我能干什么怎么干，不是基于我想干什么就干什么”,“項(xiàng)目定位就是客戶和產(chǎn)品的定位，即在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，特定的資源條件，特定的目標(biāo)導(dǎo)向下，從認(rèn)知環(huán)境，定位市場(chǎng)，到了解客戶，再到確定產(chǎn)品的過(guò)程?！?/span>

【案例】來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

定位變化引起景觀標(biāo)準(zhǔn)較大提升，并為了提升示范區(qū)效果，增加了紅線外景觀成本，使景觀成本大幅上升。

景觀成本由原預(yù)算的600萬(wàn)元增加到2468萬(wàn)元，凈增加1868萬(wàn)元，幅度達(dá)到311%；

2.3 設(shè)計(jì)未挖潛，利益沒(méi)有*大化

設(shè)計(jì)階段是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)利益*大化*重要的內(nèi)容，以設(shè)計(jì)手法提升項(xiàng)目的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利益*大化。

從項(xiàng)目設(shè)計(jì)總圖而言評(píng)判項(xiàng)目是否是合理的？各家開(kāi)發(fā)商稍微有些出入：

比如某些追求品質(zhì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為要堅(jiān)持“品質(zhì)優(yōu)先、兼顧其他”的指導(dǎo)思想，所以在總圖排布上傾向于犧牲一定的貨值來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目空間的組團(tuán)化、空間關(guān)系以及人文屬性。

有些開(kāi)發(fā)商則追求貨值*大化，認(rèn)為項(xiàng)目一切以適銷、快銷、滿足項(xiàng)目定位為依據(jù)，可以犧牲空間關(guān)系來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

無(wú)論上述現(xiàn)金流企業(yè)、利潤(rùn)型企業(yè)還是兼顧型企業(yè)，除了上述運(yùn)營(yíng)差異外，在其他設(shè)計(jì)挖潛上，其實(shí)表現(xiàn)是一致的。

比如：紅線內(nèi)外資源一定要*大化利用，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍；

【案例】來(lái)源：POLY技術(shù)匯（景觀資源的*大化利用攻略｜長(zhǎng)沙保利天禧）

“江景資源由東向西依次遞減，臨江的建筑視線明顯多余西側(cè)建筑。從全方位視線角度來(lái)剖析建筑布局，對(duì)場(chǎng)地東側(cè)建筑采用錯(cuò)開(kāi)布置，更有利于將湘江景觀資源引入小區(qū)內(nèi)部，賦予西側(cè)建筑更多的江景面。同時(shí)南側(cè)建筑偏轉(zhuǎn)度保證外部面住宅全方位享受江景，達(dá)到視線*佳狀態(tài)。”

2.4成本策劃未先行，失控也在轉(zhuǎn)念之間

有些地產(chǎn)項(xiàng)目成本一旦失控，便追究設(shè)計(jì)的責(zé)任，認(rèn)為設(shè)計(jì)對(duì)成本的約束高達(dá)80%以上，理應(yīng)承擔(dān)80%的成本失控責(zé)任，這是一種推脫責(zé)任甩鍋的表現(xiàn)。

進(jìn)入新時(shí)代，地產(chǎn)成本管控的邏輯早就發(fā)生了變化，以“成本策劃、成本耦合”的管控策略早就在top企業(yè)中施行。成本策劃，顯然并不是一個(gè)設(shè)計(jì)部、成本部或者其他部門(mén)單方面可以做到的工作，必須舉全項(xiàng)目之力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制。

成本策劃要做到看得見(jiàn)、摸得著、控得住、有競(jìng)爭(zhēng)力”。

有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，成本策劃的關(guān)鍵是把控好地下成本不失控的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈叵鹿こ倘畿噹?kù)指標(biāo)、樁基、支護(hù)降水、土方量是*復(fù)雜、*難預(yù)估成本的分項(xiàng)工程。

2.5核心指標(biāo)失控

對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目*核心的指標(biāo)便是利潤(rùn)率，所有的地產(chǎn)行為都是圍繞著利潤(rùn)進(jìn)行開(kāi)展的。對(duì)于利潤(rùn)而言，一方面是貨值，一方面是成本，*大化的開(kāi)源節(jié)流是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)*大化的基本原則。

對(duì)于利潤(rùn)指標(biāo)而言，從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，*重要的便是指標(biāo)數(shù)據(jù)，這才地產(chǎn)設(shè)計(jì)人尤其是關(guān)注的地方。

核心指標(biāo)數(shù)據(jù)包括：容積率、地上地下面積及配套面積、建筑密度、高度、停車位指標(biāo)、綠地率、戶配比等。

這些指標(biāo)一旦失控，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。

【負(fù)面案例】：

1、投策階段：車位配比住宅1個(gè)/戶，公建1個(gè)/100㎡，地面停車率10%；

2、落地階段：車位配比住宅1個(gè)/100㎡，商業(yè)1.5個(gè)/100㎡，住宅全地下，公建地面停車率30%，學(xué)校全地上，地下增加247個(gè)車位，地下車庫(kù)面積增加約8200㎡；

問(wèn)題總結(jié)：

注意落實(shí)項(xiàng)目公建部分車位配比，增加地面停車率，盡量減少地下部分面積；

2.6圖紙質(zhì)量堪憂，影響成本及施工進(jìn)度

每個(gè)項(xiàng)目施工過(guò)程或多或少都會(huì)產(chǎn)生變更。設(shè)計(jì)變無(wú)法完全避免，但變更太多，不僅項(xiàng)目簽證費(fèi)用大幅超額，施工進(jìn)度也會(huì)被嚴(yán)重耽誤。

比如在在方案設(shè)計(jì)階段未對(duì)后期深化階段審圖、報(bào)規(guī)問(wèn)題充分預(yù)估，*終施工完成后才發(fā)現(xiàn)存在以調(diào)整或優(yōu)化的問(wèn)題。 比如某項(xiàng)目，方案設(shè)計(jì)中將出租車的臨時(shí)泊車位置放在會(huì)所的正前方。但后續(xù)設(shè)計(jì)過(guò)程中，該樓棟地下室增設(shè)夾層，抬高一層標(biāo)高，樓前設(shè)了大臺(tái)階與雨棚。而該建筑退紅線距離較小，增設(shè)臺(tái)階后出租車臨時(shí)泊位被推移至紅線外，不滿足規(guī)劃及審圖要求，*終不得已將泊車位移到樓棟的側(cè)面，影響了業(yè)主使用會(huì)所的體驗(yàn)。

案例來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院

2.7團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)成倍增加

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)講究連續(xù)性，這里的連續(xù)性不僅僅是制度、體系、定位、成本管控等連續(xù)，更多的是人員團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。

現(xiàn)在很多企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，人員極度不穩(wěn)定，甚至有些項(xiàng)目設(shè)計(jì)還沒(méi)開(kāi)始，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體被換掉了，有些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)被換過(guò)好幾次了。

團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定，帶來(lái)項(xiàng)目的拉跨，現(xiàn)在已經(jīng)常態(tài)化了，地產(chǎn)人你怎么看？

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