降本增效已成為這個(gè)地產(chǎn)寒冬的主旋律，有的企業(yè)選擇規(guī)模收縮，有的選擇裁員降薪，還有的企業(yè)加大設(shè)計(jì)成本優(yōu)化力度正所謂有需求就會(huì)有供給，各大房企設(shè)計(jì)、成本部門都在做各自的降本增效方案，市面上也有很多人分享設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的案例、方法。我們從中借鑒了很多的知識(shí)，但整天而言，這些分享較為碎片化，點(diǎn)上的知識(shí)比較多，系統(tǒng)的比較少

本文著重系統(tǒng)的分析一下設(shè)計(jì)成本優(yōu)化工作到底要做什么，也分享一些在設(shè)計(jì)成本優(yōu)化中會(huì)用到的成本參考指標(biāo)，供大家在具體工作中使用

01設(shè)計(jì)成本優(yōu)化勢(shì)在必行

企業(yè)的生存發(fā)展前提是有足夠的收益支撐，組成收益*主要的兩大因素是收入和支出

收入對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)主要是項(xiàng)目貨值

支出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是為了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及企業(yè)運(yùn)作付出的成本

在目前的市場(chǎng)環(huán)境中，想要提高貨值是非常困難的，暫不提各種政策限制，目前的樓市已呈現(xiàn)出消費(fèi)觀望的情況，即便是類似北上廣深這樣的一線城市，銷售情況也非常不樂(lè)觀，購(gòu)房少了，供應(yīng)卻似箭在弦很難快速的減少，這就導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上形成供大于求的局面，能保住現(xiàn)有的去化和售價(jià)已屬不易，更別說(shuō)提高了

而成本雖然也有極限，但真正能實(shí)現(xiàn)極限成本的企業(yè)幾乎沒(méi)有，這也是為什么現(xiàn)在房企都在做降本增效工作的原因

對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，刨除土地成本外，開(kāi)發(fā)成本無(wú)疑是占比*大的成本。而設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響是巨大的，我們常說(shuō)的設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目成本的70%，雖然70%這個(gè)數(shù)值的來(lái)源已不可考究，但卻說(shuō)明了設(shè)計(jì)各階段成果對(duì)項(xiàng)目的成本發(fā)生多少是起決定作用的

筆者曾統(tǒng)計(jì)分析過(guò)幾個(gè)標(biāo)桿企業(yè)年度成本優(yōu)化的數(shù)據(jù)，其中90%的成本優(yōu)化是通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)的

如果再進(jìn)行細(xì)分，從優(yōu)化金額上來(lái)看，概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化占比約60%；初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及各項(xiàng)精細(xì)化設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化占比約40%

因而在設(shè)計(jì)階段發(fā)力，是成本優(yōu)化，成本控制的方向，也是勢(shì)在必行的工作

如何做好設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化呢？

02設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的技術(shù)手段

如何做好設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化呢？設(shè)計(jì)成本優(yōu)化思路千千萬(wàn)，萬(wàn)變不離其宗?？梢詮膬蓚€(gè)維度進(jìn)行思考：設(shè)計(jì)專業(yè)模塊方式和設(shè)計(jì)階段方式

1.按設(shè)計(jì)模塊進(jìn)行優(yōu)化

設(shè)計(jì)模塊是根據(jù)設(shè)計(jì)專業(yè)及項(xiàng)目建設(shè)專業(yè)進(jìn)行的劃分，眾多的模塊劃分方式中，比較容易管控的方式是分為建筑及安裝、結(jié)構(gòu)、部品部件三個(gè)模塊

1.1建筑及安裝模塊

建筑模塊決定設(shè)計(jì)大方向，同樣也決定了成本發(fā)生的大趨勢(shì)，要重點(diǎn)關(guān)注（以下要點(diǎn)僅為示例）

1.1.1總平面控制要點(diǎn)

①減少土方工程量

②減少道路面積

1.1.2建筑單體控制要點(diǎn)

①控制機(jī)電設(shè)備配置

②控制層高

1.1.3地下室控制要點(diǎn)

①減少地下室面積

②控制地下室層高

③減少地下室層數(shù)

1.1.4建筑平面控制要點(diǎn)

①控制墻體厚度

②減少交通核面積

1.1.5建筑立面控制要點(diǎn)

①控制立面材料

②控制體形系數(shù)

③減少立面門窗面積

1.2結(jié)構(gòu)模塊

此模塊主要是是控制結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)含量，如結(jié)構(gòu)形式、鋼筋含量、混凝土含量等

1.3部品部件模塊

此模塊是對(duì)使用的部品部件材料、做法的進(jìn)一步控制

2.設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)成本優(yōu)化

按專業(yè)模塊劃分設(shè)計(jì)成本優(yōu)化舉措更利于設(shè)計(jì)管理部門內(nèi)部分工，但容易出現(xiàn)錯(cuò)、漏、不交圈的情況，因而打破設(shè)計(jì)專業(yè)劃分，從設(shè)計(jì)各個(gè)階段來(lái)梳理設(shè)計(jì)成本優(yōu)化舉措更有利于此項(xiàng)工作

2.1概念方案階段的優(yōu)化

①層高

減少混凝土、鋼筋材料費(fèi)用，控制土建成本：住宅層高每增加10CM，土建成本增加約2%~4%。合理配置產(chǎn)品的層高，可以有效控制項(xiàng)目成本

②窗墻比

直接：減少外立面門窗面積，控制材料成本

間接：優(yōu)化建筑節(jié)能計(jì)算結(jié)果，降低外墻保溫材料及門窗的材料標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而節(jié)約成本

③體形系數(shù)

直接：減少外立面面積，進(jìn)而控制外墻材料成本

間接：優(yōu)化建筑節(jié)能計(jì)算結(jié)果，降低外墻保溫材料及門窗的材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而節(jié)約成本

④車行道路（消防車道）布局

減少機(jī)動(dòng)車道面積，控制土建成本；減少地下車庫(kù)之上的行車道路設(shè)置，可以有效降低地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)含量

⑤車位配比標(biāo)準(zhǔn)

控制地下室面積，控制土建成本

⑥地面停車比例

控制地下室面積，控制土建成本

⑦地下車庫(kù)層高

控制地下室土建成本

⑧地下車位平均面積

控制地下室面積，控制土建成本

⑨人防地下室面積

控制人防地下室土建及設(shè)備成本

⑩其他間接影響成本的因素

戶型面積段：控制項(xiàng)目總戶數(shù)，間接降低公建配套標(biāo)準(zhǔn)、非機(jī)動(dòng)車位及機(jī)動(dòng)車位

立面風(fēng)格：通過(guò)風(fēng)格定位，控制立面成本

屋頂類型：簡(jiǎn)化立面造型，節(jié)約材料費(fèi)用，控制屋頂成本

地下車庫(kù)形態(tài)（輪廓、柱網(wǎng)、車道、車位布置等）：優(yōu)化地庫(kù)布置，減少地庫(kù)面積以節(jié)約成本

節(jié)能設(shè)計(jì)策略、定位：參考各地法律法規(guī)，明確建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)后期設(shè)計(jì)、施工工作，間接控制成本建筑形態(tài)與組團(tuán)布局：優(yōu)化總圖布局，合理劃分組團(tuán)，控制好建筑形態(tài)、間距，節(jié)約物業(yè)、地庫(kù)等多方面成本

建筑層數(shù)：在滿足規(guī)劃的前提下，層數(shù)宜控制在合理范圍內(nèi)，降低土建、設(shè)備成本

公建配套面積：控制公建配套（地上）建筑面積，增加可售比

2.2方案階段的優(yōu)化

①直接成本影響控制點(diǎn)

豎向設(shè)計(jì)：減少土方工程量，節(jié)約成本

地下室優(yōu)化：優(yōu)化地下室層數(shù)、范圍、覆土厚度、地庫(kù)埋深、車庫(kù)出入口數(shù)量、設(shè)備用房等，節(jié)省土建成本

樣板段限額設(shè)計(jì)：選址可獨(dú)立實(shí)施，避開(kāi)地下室范圍，控制樣板段總面積

景觀限額設(shè)計(jì)：控制景觀軟硬景比例，優(yōu)化景觀成本

批量精裝限額設(shè)計(jì)：控制精裝定量、定性指標(biāo)，優(yōu)化成本

公共部位精裝限額設(shè)計(jì)：控制精裝指標(biāo)，優(yōu)化成本

②間接成本影響控制點(diǎn)

立面材質(zhì)限額設(shè)計(jì)：控制立面材料成本

深化節(jié)能設(shè)計(jì)方案：控制節(jié)能保溫材料費(fèi)用

結(jié)構(gòu)選型：保證結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性，指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制材料、土建成本

景觀成本不均衡使用：對(duì)敏感區(qū)域與非敏感區(qū)域配置、布局，控制景觀成本

水景面積：控制水景配置與面積，控制景觀成本

精裝修成本與效果分析：控制精裝成本，提升性價(jià)比

深化產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)：細(xì)化產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，控制后期設(shè)計(jì)變更

方案階段審圖要點(diǎn)：審查設(shè)計(jì)成果，避免設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致成本浪費(fèi)

2.3初設(shè)、施工階段的優(yōu)化

①鋼筋含量控制（kg/m2）

②混凝土含量控制（m3/m2）

③間接影響成本因素

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)：保證結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性，節(jié)約結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu)計(jì)算取值：保證結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性，節(jié)約結(jié)構(gòu)成本

喬木及灌木密度：控制喬木密度、草灌比，控制景觀成本

精裝方案優(yōu)化：控制材料、設(shè)備選擇，控制精裝成本公共部位精裝：配置標(biāo)準(zhǔn)落地，控制裝修成本

電梯配置：控制電梯配置標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)約成本

優(yōu)化供水、供電系統(tǒng)：節(jié)約設(shè)備成本

新技術(shù)及設(shè)備系統(tǒng)造價(jià)：合理配置新技術(shù)及設(shè)備，控制新技術(shù)、設(shè)備成本

產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)落地：細(xì)化產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，控制后期設(shè)計(jì)變更

施工圖審圖要點(diǎn)：審查施工圖設(shè)計(jì)成果，避免設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致成本浪費(fèi)

3.成本敏感度指標(biāo)

這里歸納了部分成本敏感度指標(biāo)，便于在設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)可以進(jìn)行快速判斷

指標(biāo)說(shuō)明：

①高層產(chǎn)品容積率按2.5設(shè)定，建筑住宅面積10萬(wàn)平米，景觀面積2.5萬(wàn)平米，地下室面積2萬(wàn)平米

②鋼筋綜合單價(jià)6元/kg（含制作安裝）

③混凝土綜合單價(jià)：700元/ m3（含制作安裝及模板）

④鋁合金門窗綜合單價(jià)：500元/ m2

⑤地下室層高每降低10cm，建造成本降低約1%

⑥硬景單方400元/ m2，軟景單方：150元/ m2

03設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的管理手段

設(shè)計(jì)成本優(yōu)化僅有技術(shù)手段是不夠的，還需要從管理方面著手保證這些技術(shù)手段可以落地

1.設(shè)計(jì)管理流程標(biāo)準(zhǔn)化

設(shè)計(jì)前期到方案的確定到施工圖設(shè)計(jì)再到圖紙審核，哪些設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，哪些選型定案，必須上會(huì)通過(guò)，制定標(biāo)準(zhǔn)化的指引，使設(shè)計(jì)全過(guò)程均處于優(yōu)化和成本控制之中

2.產(chǎn)品系列部品部件標(biāo)準(zhǔn)化

產(chǎn)品系列、部品部件標(biāo)準(zhǔn)化以后，避免設(shè)計(jì)做法隨個(gè)人的理解不同而隨意發(fā)揮，減少成本失控的概率

3.提高成本意識(shí)，責(zé)任意識(shí)

成本管理，不是成本部門一個(gè)部門的事情，是要靠各部門同心協(xié)力，共同努力的結(jié)果設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施的前端，在前端優(yōu)化、控制，才能做到既保證產(chǎn)品質(zhì)量，又節(jié)約成本的目的