如果以價(jià)值理論來說，任何投入產(chǎn)出不成比例時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生“無效成本”，無效成本只是管理過程中人為定義的含義，可以這么說，管理過程如果以價(jià)值觀點(diǎn)來衡量，必然會(huì)產(chǎn)生無效的成本投入，只是衡量無效成本的平衡點(diǎn)在哪里這個(gè)眾說不一。地產(chǎn)的無效成本，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商這么定義:項(xiàng)目開發(fā)過程中由于管理失誤產(chǎn)生的成本增加，或?qū)π纬捎行Мa(chǎn)品、提升價(jià)值，促進(jìn)營(yíng)銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)可與補(bǔ)償，但已發(fā)生屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本，以此定義來說，地產(chǎn)的無效成本大抵可以分為如下類型:

**:管理層帶來的決策失誤。

管理層決策內(nèi)容基本包括:投資拿地決策，項(xiàng)目定位決策、營(yíng)銷售價(jià)決策等等，這些決策的內(nèi)容基本上屬干影響項(xiàng)目“生死”的決定，管理層的決策失誤對(duì)項(xiàng)目無效成本的影響*大，甚至?xí)蓄嵵缘挠绊?，但是管理層畢竟不?*的，完善投資決策流程以及科學(xué)的定位，至少在一定程度上可以降低無效成本的浪費(fèi)。

第二:前期調(diào)研缺陷，導(dǎo)致成本策劃不準(zhǔn)確

在前期拿地之前，未準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)卣?、?xiàng)目紅線內(nèi)外不利因素以及市場(chǎng)、政策調(diào)整帶來的成本失真。前期調(diào)研，由于時(shí)間短、參與部門多，完善前期調(diào)研的手段、流程及制度，有助于大大降低前期調(diào)研帶來的成本策劃不準(zhǔn)確。

第三:營(yíng)銷產(chǎn)品策劃帶來的無效成本

營(yíng)銷產(chǎn)品定位，包括戶型配比要求，周邊競(jìng)品SWOT分析，以及產(chǎn)品配置需求，這些產(chǎn)品定位決策直接決定了規(guī)劃方案的準(zhǔn)確性。① 因市場(chǎng)原因調(diào)整戶型或規(guī)劃造成的成本浪費(fèi)，如銷售定位不準(zhǔn)確產(chǎn)生的產(chǎn)品重復(fù)設(shè)計(jì)特殊情況:無論產(chǎn)品調(diào)整后能否帶來溢價(jià)，對(duì)產(chǎn)品調(diào)整前已投入的成本，均為無效成本。② 因市場(chǎng)或競(jìng)品原因增配目不能帶來溢價(jià)，如對(duì)已有戶型改造增加贈(zèng)送面積，對(duì)比原定案價(jià)格沒有產(chǎn)生溢價(jià)或溢價(jià)不能覆蓋增加的成本視為無效成本特殊情況:原設(shè)計(jì)方案已考慮后期改造或因市場(chǎng)原因進(jìn)行增配，其溢價(jià)能覆蓋其成本，增加成本不屬于無效成本。

第四:設(shè)計(jì)帶來的無效成本

設(shè)計(jì)階段的無效成本較多，主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)階段核心指標(biāo)的失誤導(dǎo)致的無效成本，設(shè)計(jì)圖紙不及時(shí)導(dǎo)致的時(shí)間成本設(shè)計(jì)功能缺陷導(dǎo)致的投訴成本、錯(cuò)漏空缺導(dǎo)致的變更成本、設(shè)計(jì)指令不清晰導(dǎo)致的額外成本等等。設(shè)計(jì)階段的無效成本，一直備受各大開發(fā)商關(guān)注，主要是因?yàn)樵O(shè)計(jì)引發(fā)的成本較為直接，而目成本較為清晰，這也是產(chǎn)品設(shè)計(jì)一直不受”待見”的原因之一。但，實(shí)際上近幾年，設(shè)計(jì)周期越壓越短、設(shè)計(jì)費(fèi)用十年未漲、設(shè)計(jì)科目越來越多、設(shè)計(jì)流程越來越前置等等原因未被重視，導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段的無效成本越來越多，繼而導(dǎo)致設(shè)計(jì)地位越來越低是不爭(zhēng)的事實(shí)。

第五:施工帶來的無效成本

施工組織不合理帶來的成本增加、施工現(xiàn)場(chǎng)管理不當(dāng)導(dǎo)致的費(fèi)用、施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的拆除、維修、投訴、日常管理不當(dāng)導(dǎo)致的資料缺失、處罰等等同屬于無效成本。

第六:招標(biāo)帶來的無效成本

其中包括:①招標(biāo)范圍不準(zhǔn)確，有重復(fù)或遺漏，合同之間界定不清，導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)和趕工費(fèi)。② 合同條款、經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制，合同清單，合同附件，合同圖紙不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致索償?shù)馁M(fèi)用，③施工單位考察失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分，未有能力承接誠信有不良記錄，私自轉(zhuǎn)包工程，導(dǎo)致中途變化，產(chǎn)生的賠償費(fèi)用。④ 直接委托競(jìng)爭(zhēng)性不足、不按合同履行施工范圍任意拆分合同、未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同等引起的補(bǔ)償費(fèi)用。⑤ 合同外增加各項(xiàng)措施費(fèi)用(包括趕工費(fèi)、停工費(fèi)、窩工費(fèi)、其他合同外增加的安全文明措施費(fèi)、公司規(guī)定和合同規(guī)定以外的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用)。⑥ 因違規(guī)招投標(biāo)，造成高價(jià)中標(biāo)，差價(jià)部分計(jì)無效成本。

第七:其他帶來的無效成本

其中包括:①銷售說辭，文件導(dǎo)致與實(shí)際交付不一致帶來的投訴賠償及其他成本增加。②運(yùn)營(yíng)排期不準(zhǔn)確導(dǎo)致排期與實(shí)際偏差較大，帶來的趕工，誤工，浪費(fèi)或處罰。③ 違法違規(guī)宣傳廣告導(dǎo)致的有關(guān)部門罰款，如輸出廣告違反**相關(guān)法律法規(guī)或當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定引起的工商，城管執(zhí)法行政外罰，④ 等等造成的無效成本。

地產(chǎn)當(dāng)前時(shí)代，向管理要效益，向無效成本宮戰(zhàn)逐漸成為開發(fā)商謀求利潤(rùn)的手段，有些無效成本來自干企業(yè)內(nèi)部，就需要從企業(yè)角度去尋找解決方案，有些問題來源干企業(yè)外部，比如設(shè)計(jì)帶來的無效成本可以通過介入設(shè)計(jì)優(yōu)化咨詢公司來進(jìn)行很好的解決，同時(shí)優(yōu)化成果也將直接影響施工階段，對(duì)施工階段的無效成本進(jìn)行有效的規(guī)避。

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