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「沈陽」有些地產(chǎn)項目，設(shè)計階段就廢了
欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時間：2023-03-01 來源：沈陽設(shè)計院 作者：惜夢 閱讀量：23
許多地產(chǎn)人說，做地產(chǎn)越來越?jīng)]成就感了。
過去做成一個項目，物質(zhì)上得到回報，精神上獲得成就感，工作越干越有勁。而現(xiàn)在地產(chǎn)越來越難做，許多項目不僅虧損，還被客戶大規(guī)模投訴退房，對于每個部門來說都是巨大打擊。
雪崩的時候，沒有一片雪花是無辜的。對于失敗的地產(chǎn)項目，各部門都應(yīng)有意識復(fù)盤，我這個環(huán)節(jié)是不是項目垮掉的根源？亦或是壓死項目的*后一根稻草？比如對項目成敗影響巨大的設(shè)計環(huán)節(jié)，稍不注意可能就把項目推到危險的邊緣……
又如某項目，到了精裝階段才發(fā)現(xiàn)，土建預(yù)留的鞋柜洞口與鞋柜尺寸不一致，柜子放不進(jìn)去，不得已只能對洞口重鑿。
再如，有些項目對圖紙評審比較隨意，只要大致符合要求就下發(fā)給工程部施工，遺留問題后續(xù)只能通過設(shè)計變更來解決。
整個設(shè)計周期中，從概念到方案到擴初到施工圖每個階段環(huán)環(huán)相扣，設(shè)計與施工也是密切關(guān)聯(lián)，如果各專業(yè)各自為戰(zhàn)，必然會出現(xiàn)大量的疏漏，造成后續(xù)的返工、遺漏等各類問題。
②設(shè)計交底不到位，施工圖單位無法充分理解甲方意圖
方案設(shè)計更偏創(chuàng)造，而施工圖設(shè)計更接近于落地，關(guān)鍵要解決施工現(xiàn)場的問題。從操作上來講，施工圖數(shù)量多，細(xì)節(jié)繁瑣，同樣需要投入許多的時間精力。
而現(xiàn)實上，許多房企重視前期的方案設(shè)計，對施工圖卻關(guān)注度卻低很多。
很多項目由于設(shè)計周期短，對設(shè)計管理崗位的考核又是以出圖效率為依據(jù)，設(shè)計管理為了績效會趕著完成節(jié)點，導(dǎo)致上游設(shè)計單位的圖紙“帶病”移交給下一個環(huán)節(jié)的圖紙。
由于趕時間，許多項目上下游設(shè)計單位在交接的時候并沒有進(jìn)行交底，方案圖紙出來后，直接以設(shè)計任務(wù)書的形式交給施工圖單位。再加之一些設(shè)計任務(wù)書過于草率，下游的施工圖單位更加無法充分理解甲方的意思，圖紙出來之后與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致圖紙修改不斷，也增加了開工后設(shè)計變更的風(fēng)險。
③圖紙落地性低，現(xiàn)場施工難以達(dá)到理想效果
一些設(shè)計師對項目往往有理想情結(jié)，過于強調(diào)效果而忽略了實現(xiàn)難度；又或者因為對現(xiàn)場施工不夠了解，做出來的方案很難保證施工效果。
舉個例子，地面鋪裝設(shè)計太過復(fù)雜，模數(shù)太多，會加大施工的難度，拉長施工周期，如果遇到施工工藝比較差的班組，鋪裝出來的效果可能適得其反。
相反的，如果高度采用模數(shù)化設(shè)計，減小施工難度，不僅解決質(zhì)量問題更能提高效率。
3、變更太多驗收難通過，現(xiàn)場整改頻繁造成浪費
設(shè)計變更頻繁帶來的連鎖反應(yīng)， 是竣工階段項目驗收難以通過。
一些項目，營銷的想法越是變得比翻臉還快。今天說客群變了，要改圖紙，明天說沒利潤了要砍成本；圖紙變來變?nèi)?，?初到報建規(guī)劃圖紙，*終項目竣工驗收，兩三年時間內(nèi)，營銷需求不斷變，設(shè)計圖紙不斷改；再加之設(shè)計師、設(shè)計管理人員、工程對接人員離職、變更，中間的斷層越拉越大，*終做出來的項目跟原來報規(guī)文本南轅北轍。
更有甚者，為了進(jìn)行產(chǎn)品迭代，要求在建筑面寬不變、地上總建筑面積不變的前提下進(jìn)行戶型變更。比如某項目，要將其中兩棟樓130㎡的主力戶型改成110㎡，另外兩棟樓130㎡的戶型變成105㎡；100㎡的戶型變成125㎡。一頓操作下來，平面布局推翻重來，還要對局部墻體進(jìn)行調(diào)整。
而相關(guān)部門來驗收，并不會一次性就給你把問題全部指出來，每次提幾個，整改；再驗收，再提幾個，再整改……如此循環(huán)，不折騰三五次，不搞到人仰馬翻別想把整改搞完。
4、設(shè)計階段一點小疏忽，造成成本大浪費
設(shè)計圖紙決定了項目造價70%的成敗。方案階段產(chǎn)品配置、精裝標(biāo)準(zhǔn)和示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)一個調(diào)整，動輒就是千萬級別的成本；一個技術(shù)指標(biāo)的優(yōu)化，牽涉到百萬級別的成本變化；施工圖引起的工程返工、設(shè)計變更也涉及的金額也都是萬元起步的。
某項目就因為對當(dāng)?shù)氐囊?guī)范解讀不到位就造成了項目損失25萬。
2、建立嚴(yán)格的審圖機制，減少不必要的變更
許多項目設(shè)計階段的時間浪費在審圖流程上。
參與設(shè)計評審的各職能線沒有清晰的評審標(biāo)準(zhǔn)，*終導(dǎo)致兩種結(jié)果，一種是評審不充分、不全面。
各部門不知道該從哪入手，提意見都比較隨意，想到哪提到哪，*終提出來的意見也沒有一個明確的決策標(biāo)準(zhǔn)可以參照，憑領(lǐng)導(dǎo)自己的想法來決策。
另一種是審而不決。有些房企反復(fù)評審，每次都覺得有**的做法，導(dǎo)致方案反復(fù)修改始終定不下來，浪費了大量時間，*終進(jìn)度太緊張只能草率收尾。
對于這類問題，標(biāo)桿房企通過標(biāo)準(zhǔn)化來解決。比如有些房企連物業(yè)都建立了自己的審圖標(biāo)準(zhǔn)，在審圖會上，審圖人員拿著這些標(biāo)準(zhǔn)，對照設(shè)計圖紙一項項篩查，符合要求的打鉤，不符合要求的打叉。打叉項做分析，如果是關(guān)鍵項，比如**強制性要求，必須修改；如果非關(guān)鍵項，則適當(dāng)扣分，并控制在一定占比范圍內(nèi)。
另外，一些房企也要求，方案、擴初和施工圖階段的評審后都已經(jīng)把產(chǎn)品的做法都基本確定了，后面的設(shè)計變更主要都是產(chǎn)品優(yōu)化，而且基本都是小的改動，這些小改動主要是基于提高產(chǎn)品價值來提升產(chǎn)品溢價，以此來控制后續(xù)設(shè)計變更的量。
當(dāng)然，設(shè)計少變更，還必須建立在產(chǎn)品定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上。設(shè)計前置也需要項目定位的明確與執(zhí)行作為保障，才能夠順利推進(jìn)。戳這里，一鍵對標(biāo)成本力
3、設(shè)計與工程成本等充分交圈，在項目前期充分“排雷”
許多設(shè)計人員，尤其是年輕的設(shè)計師，現(xiàn)場經(jīng)驗較少，對施工不甚了解，不能充分思考到工地會遇到的情況和可能出現(xiàn)的問題。比如某項目示范區(qū)的設(shè)計方案指定了一種需從國外進(jìn)口的白砂。由于工期緊張無法實現(xiàn)，*后只能變更方案，在國內(nèi)尋找合適的材料替代。
設(shè)計需要一定工程工地，多去工地看看現(xiàn)場施工，對于施工團隊的施工手法和工藝也提前了解，同時加強與工程的溝通。
工程方面的問題在于，一些工程人員覺得審圖就是走過場，不提前研究圖紙，也不知道從哪些方面抓問題點，審圖階段覺得圖紙ok，到了施工階段才發(fā)現(xiàn)錯漏百出，不僅耽誤了工期，也造成了成本浪費。
這工程與設(shè)計之間的交圈重點在于施工圖。一是合圖,所有建筑信息,建筑結(jié)構(gòu),各專業(yè)點位在施工圖上充分體現(xiàn)。其次，雙方溝通確認(rèn)好現(xiàn)場需要重點注意的節(jié)點和材料，以及工藝工法?？臻g間信息、尺寸、材料等表達(dá)清楚，不出現(xiàn)諸如“刷乳膠漆”一類的模糊表述。
此外，設(shè)計也要有成本思維，設(shè)計階段的設(shè)計階段控成本并不等同于省錢，更重要的是以經(jīng)濟合理的設(shè)計來達(dá)到成本管理價值*大化。在成本控制中，首先避免不計成本地追求設(shè)計效果，其次避免成本配置不合理導(dǎo)致設(shè)計品質(zhì)下降，再者要將錢投放在能提升溢價的地方。一言蔽之，就是要敢省也敢花，會省也會花。在與成本充分交圈的過程中，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，在圖紙階段就實現(xiàn)成本的精準(zhǔn)投放，產(chǎn)品價值*大化。
設(shè)計階段“埋雷”
項目進(jìn)度質(zhì)量成本難以把控
設(shè)計對項目造價起到70%的決定作用；同時，圖紙又是工程階段的依據(jù)，對整個項目的質(zhì)量和進(jìn)度都有著舉足輕重的影響。而從現(xiàn)狀來看，設(shè)計階段常?！奥窭住?，項目從一開始就注定成本、進(jìn)度、質(zhì)量要失控了。
1、圖紙滯后，影響現(xiàn)場施工進(jìn)度和質(zhì)量
現(xiàn)在的地產(chǎn)項目三邊工程依然很常見。要么“邊勘察、邊設(shè)計、邊施工”，要么“邊設(shè)計、邊施工、邊辦證”，亦或者“邊設(shè)計、邊施工、邊修改”?？傊?，就是不按建設(shè)邏輯關(guān)系組織工程進(jìn)度，圖紙還沒出完，現(xiàn)場就開工了；等到工程做到一半圖紙才出來，卻發(fā)現(xiàn)圖紙與現(xiàn)場做法出入太大，只能拆了重做。
這個問題癥結(jié)*主要的原因還是高周轉(zhuǎn)，設(shè)計的合理周期無法得到保障，導(dǎo)致設(shè)計與施工不得不改“串聯(lián)”為“并聯(lián)”。
此外，也與房企重視方案，忽視施工圖的現(xiàn)象有關(guān)。
施工圖是實現(xiàn)從設(shè)計思想到產(chǎn)品落地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，施工圖紙的質(zhì)量很大程度上決定了開工后的設(shè)計變更的多少。
很多房企方案設(shè)計階段的周期達(dá)到半年甚至以上，期間方案不斷的設(shè)計-評審-修改，再評審再修改，反反復(fù)復(fù)折騰N多次，直到后面發(fā)現(xiàn)進(jìn)度滯后了，有些連擴初圖都沒出，又急急忙忙催促設(shè)計單位出施工圖?；A(chǔ)開挖圖一到手，就立馬組織土方工程開挖，剩下的圖紙邊施工邊出，三邊工程就這樣出現(xiàn)了。
2、圖紙質(zhì)量差，現(xiàn)場設(shè)計變更頻繁
每個項目施工過程或多或少都會產(chǎn)生變更。設(shè)計變無法完全避免，但變更太多，不僅項目簽證費用大幅超額，施工進(jìn)度也會被嚴(yán)重耽誤。
有些項目，外立面做完了，才提出需要通過提升立面來拔高項目檔次，立面拆了重做；有些項目，就連門把手都換個兩三遍才定下來。
工程階段頻繁變更，除了施工單位低價中標(biāo)外，另一大主因還是在設(shè)計階段。有設(shè)計師坦言，這幾年地產(chǎn)項目的設(shè)計圖紙質(zhì)量不升反降。所謂蘿卜快了不洗泥，高周轉(zhuǎn)出圖，疊加內(nèi)部流程上的一些紕漏，導(dǎo)致圖紙質(zhì)量不盡人意。戳這里，一鍵對標(biāo)成本力
①各專業(yè)各自為戰(zhàn)，交圈不充分導(dǎo)致錯漏和返工
房企內(nèi)部對設(shè)計管理部門的進(jìn)度考核抓得很嚴(yán)，設(shè)計人員一直在趕節(jié)點，生怕一不小心就被扣績效。設(shè)計人員只顧著搶眼前的節(jié)點，無暇顧及對下游設(shè)計環(huán)節(jié)的影響。
比如在在方案設(shè)計階段未對后期深化階段審圖、報規(guī)問題充分預(yù)估，*終施工完成后才發(fā)現(xiàn)存在以調(diào)整或優(yōu)化的問題。
比如某項目，方案設(shè)計中將出租車的臨時泊車位置放在會所的正前方。但后續(xù)設(shè)計過程中，該樓棟地下室增設(shè)夾層，抬高一層標(biāo)高，樓前設(shè)了大臺階與雨棚。而該建筑退紅線距離較小，增設(shè)臺階后出租車臨時泊位被推移至紅線外，不滿足規(guī)劃及審圖要求，*終不得已將泊車位移到樓棟的側(cè)面，影響了業(yè)主使用會所的體驗。
當(dāng)?shù)氐摹都託饣炷疗鰤K墻》L13J3-3規(guī)定，加氣砌塊的*低強度等級不應(yīng)低于A2.5,用于外墻時，其強度等級不應(yīng)低于A3.5。該項目原設(shè)計方案中墻體砌塊強度為A5.0，等于遠(yuǎn)高于規(guī)范，項目地上總建筑面積約6萬平，包括五個單體，僅砌塊原一項就造成了25萬左右的成本損失。
來源：胖棟有話說
就像有人說的，設(shè)計多畫一條線，一個樓增加成本5萬，放在建設(shè)成本上來說看起來并不多，但是一百個樓都會有這種問題，就會有一百個5萬被浪費掉了。如果每一項都損失一點點，疊加在一起足以吃掉整個項目的利潤。
好圖紙的背后
離不開好制度和好流程
圖紙質(zhì)量差，設(shè)計人員也覺得很憋屈。很多時候，不是設(shè)計不想把圖出好，而是現(xiàn)實條件中太多限制。
想要設(shè)計出好圖，需要配套合理的周期，科學(xué)的流程及制度來保障。
1、設(shè)計前置，爭取更多的設(shè)計周期
多個標(biāo)桿房企都形成了一套設(shè)計前置模式。比如某top房企在其圖紙管理細(xì)則中要求，設(shè)計在±0以前完成建筑、精裝修圖類設(shè)計圖紙。以下為具體的出圖節(jié)點要求：
而在設(shè)計前置工作中，關(guān)鍵點在于開工前的介入，以及過程中各專項設(shè)計前置。 ①設(shè)計前置到開工前，對地塊及政策等充分研判 在項目前期，梳理清楚所有對規(guī)劃形態(tài)有影響的地方政策、規(guī)定，如指標(biāo)規(guī)定、風(fēng)貌要求、技術(shù)規(guī)定等；以及基地周邊環(huán)境條件及場地內(nèi)的自身條件。比如考察場地高差，判斷地下是否有軍用光纜、市政主干管等不可更改的設(shè)施設(shè)備；是否存在臨水臨電、排污管道接入等問題，綜合衡量地塊的市政設(shè)施設(shè)備對施工的影響；周邊存在的重大影響因素，例如變電站、醫(yī)院等。 ②優(yōu)化設(shè)計流程，將下游設(shè)計環(huán)節(jié)前置 很多項目的設(shè)計流程都是按照規(guī)劃-方案-市政-室內(nèi)-景觀-照明等按部就班的推進(jìn)。這種模式中規(guī)中矩，但耗時較長，且容易出現(xiàn)前文所說的各專業(yè)交圈不充分的情況。 有些房企則將設(shè)計流程由“串聯(lián)”變成“并聯(lián)”，通過梳理各個設(shè)計階段的交叉關(guān)系，將一些專項設(shè)計前置，讓各類設(shè)計的無縫鏈接，為各專項設(shè)計爭取更多時間。 即，概念設(shè)計后進(jìn)行景觀概念的設(shè)計，建筑方案確定后進(jìn)行景觀方案和室內(nèi)方案的設(shè)計；結(jié)構(gòu)和設(shè)備初步方案確定后進(jìn)行景觀和室內(nèi)初步設(shè)計，而后進(jìn)行市政初步設(shè)計；主體施工圖完成后，即進(jìn)行景觀和室內(nèi)施工圖設(shè)計，緊接著完成市政施工圖設(shè)計和照明設(shè)計。相關(guān)文章閱讀:
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