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地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從始至終沒(méi)有一項(xiàng)工作不發(fā)生成本，并不是所有的成本都以金錢來(lái)衡量，有的成本則以進(jìn)度來(lái)衡量，有的成本則體現(xiàn)在協(xié)調(diào)管理的時(shí)間損耗。各種各樣的成本，如果并沒(méi)有提高項(xiàng)目的收益，或者成本投放的產(chǎn)出比較小，都可以被認(rèn)為是無(wú)效成本。 以設(shè)計(jì)管理之眼看地產(chǎn)無(wú)效成本，其發(fā)生的階段涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有流程，幾乎所有的設(shè)計(jì)管理工作都有可能發(fā)生無(wú)效成本： ① 土地拓展階段 拿地階段，絕大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)讓設(shè)計(jì)院”免費(fèi)“給做強(qiáng)排方案，強(qiáng)排方案的指標(biāo)數(shù)據(jù)相對(duì)粗放，直接會(huì)影響拿地決策；對(duì)剛?cè)胄碌胤降拈_(kāi)發(fā)商而言，也會(huì)遇到當(dāng)?shù)卣?、審批流程等各種問(wèn)題，投資測(cè)算同樣會(huì)受影響。 ② 概念方案階段 項(xiàng)目拿到之后，概念方案設(shè)計(jì)中同樣會(huì)遇到?jīng)Q策性風(fēng)險(xiǎn)。比如產(chǎn)品定位不清晰導(dǎo)致的后續(xù)去化困難，比如前期規(guī)劃條件解讀不準(zhǔn)確導(dǎo)致的返工，比如產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)不合理導(dǎo)致的各種問(wèn)題等等。 ③ 實(shí)施性方案階段 實(shí)施性階段牽扯到當(dāng)?shù)卣块T的報(bào)批報(bào)建，政府角色導(dǎo)致和開(kāi)發(fā)商的決策向左，極其容易出現(xiàn)在總圖、立面、配套等設(shè)計(jì)上和概念方案不一致，這都會(huì)造成方案調(diào)整帶來(lái)的“無(wú)效時(shí)間”，也會(huì)照成方案階段的目標(biāo)成本超拿地測(cè)算的成本，影響項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的指標(biāo)。 ④ 施工圖設(shè)計(jì)及施工階段 報(bào)批報(bào)建完之后，進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段（也有穿插進(jìn)行設(shè)計(jì)）。施工圖圖審會(huì)影響建安成本成本，主要是因?yàn)閳D審的尺度偏保守，造成成本的增加，也有很大部分原因在于方案到施工圖落地交圈不及時(shí)導(dǎo)致的返工時(shí)間浪費(fèi)及錯(cuò)漏空缺造成的成本浪費(fèi)。 ⑤ 項(xiàng)目交付階段。 項(xiàng)目交付，會(huì)有部分投訴帶來(lái)的管理成本風(fēng)險(xiǎn)。 - 02 - 無(wú)效成本在哪里？ 拿地階段 拿地階段是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中極其重要的環(huán)節(jié)，直接決定了開(kāi)發(fā)商的拿地決策。拿地階段的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)比較隱性且時(shí)間緊任務(wù)重相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)排查比較困難。拿地階段的無(wú)效成本風(fēng)險(xiǎn)，主要有： ① 核心指標(biāo)控制不嚴(yán)格，方案強(qiáng)排粗狂，成本測(cè)算不準(zhǔn)確。比如容積率、建筑高度、建筑密度、綠化率、車庫(kù)面積指標(biāo)較為粗放。 ② 政策規(guī)范解讀不清晰。比如當(dāng)?shù)剀囄慌浔?、配套要求、裝配式建筑政策要求、建筑退界、面積測(cè)算、代征代建條件。 ③ 場(chǎng)地條件調(diào)研不足。前期周邊踏勘及場(chǎng)地地質(zhì)條件的調(diào)研，會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響，尤其是不良地質(zhì)條件（泥石流、滑坡、地震斷裂帶）會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)成本產(chǎn)生重大變化，影響拿地決策。
【案例1】前期拿地調(diào)研不嚴(yán)謹(jǐn)
投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配預(yù)估不足。在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，按實(shí)配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。
【案例3】營(yíng)銷定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致方案反復(fù)修改（案例來(lái)源不詳）
市場(chǎng)定位變化，建筑方案三次變化
從2008年11月進(jìn)場(chǎng)施工至2011年5月樁基施工完畢，先后2次對(duì)管樁進(jìn)行了調(diào)價(jià)。施工期間，管樁市場(chǎng)價(jià)格上漲30%-40%，導(dǎo)致樁基成本提高90萬(wàn)元，對(duì)樁基成本影響也很大。 No.2 方案設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì)階段主要無(wú)效成本發(fā)生在： ① 產(chǎn)品定位不合理、不清晰、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致定位后期修改。 ② 產(chǎn)品配置不嚴(yán)謹(jǐn)、不適配、不精準(zhǔn)。 ③ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路不明確，總圖布置、產(chǎn)品排布不符合不符合運(yùn)營(yíng)要求。 ④ 規(guī)范理解不到位，圖紙質(zhì)量差。 ⑤ 核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)，成本超標(biāo)，比如面積、容積率、單車位面積、可售面積、立面率、窗地比、體形系數(shù)、土方平衡、車庫(kù)層高等。【案例4】案例來(lái)源于碧桂園-土方平衡
某擬拓展山地項(xiàng)目占地1200畝，高差達(dá)100米。 方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線內(nèi)坡度較小的區(qū)域，使項(xiàng)目的土方量盡量小。 方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線內(nèi)用地和紅線外放坡，項(xiàng)目土方量較大。【案例5】方案階段面積指標(biāo)考慮不足引發(fā)的調(diào)整。
【案例6】未考慮驗(yàn)收變化/規(guī)范變化引發(fā)的設(shè)計(jì)調(diào)整。
【案例7】前期定位不準(zhǔn)或其他原因造成立面變化 施工圖設(shè)計(jì)階段 施工圖設(shè)計(jì)階段的主要無(wú)效成本： ① 施工圖指標(biāo)測(cè)算差別導(dǎo)致的與方案指標(biāo)的差異，損失核心指標(biāo)。 ② 建筑設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)：如配置標(biāo)準(zhǔn)、門窗幕墻設(shè)計(jì)、保溫設(shè)計(jì)、建筑做法、欄桿扶手做法、其他部品部件選擇、泛光照明設(shè)計(jì)。 ③ 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)：如結(jié)構(gòu)構(gòu)件布置、抗浮設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、荷載取值等。 ④ 機(jī)電設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)： 各機(jī)電專業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)選型對(duì)項(xiàng)目成本起著至關(guān)重要的作用；合理的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)、末端點(diǎn)位數(shù)量和位置、設(shè)備和材料應(yīng)根據(jù)集團(tuán)控購(gòu)名錄、集團(tuán)戰(zhàn)略合作供應(yīng)商名錄選擇與項(xiàng)目檔次相匹配的產(chǎn)品和廠家；各機(jī)電專業(yè)及專項(xiàng)做到設(shè)計(jì)單位與施工單位分開(kāi)，總成本將更加節(jié)省。 ⑤景觀/室內(nèi)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)： 景觀軟硬景比例、材料做法、裝飾造型等。 ⑥ 錯(cuò)漏空缺產(chǎn)生的無(wú)效成本。 【案例8】面積測(cè)算差異導(dǎo)致容積率損失（案例來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）① 案例簡(jiǎn)述：設(shè)計(jì)單位計(jì)算癿面積不測(cè)繪單位計(jì)算的面積相差較大，導(dǎo)致容積率未做足（少800㎡ ），造成容積率損失。
② 案例簡(jiǎn)述：某法合項(xiàng)目悶頂面積丌應(yīng)全部計(jì)為計(jì)容面積，但設(shè)計(jì)院計(jì)算面積時(shí)按全面積計(jì)入，導(dǎo)致可售面積比劃報(bào)批計(jì)容面積少3000 ㎡ ，嚴(yán)重影響項(xiàng)目利潤(rùn)。
【案例9】業(yè)主投訴產(chǎn)生的管理成本增加（案例來(lái)源:濟(jì)南市12345投訴熱線） ① 投訴反映：住宅地下車庫(kù)的車位尺寸偏小，或者地下車庫(kù)車位靠墻，或者車位旁的墻柱上有消火栓等等，導(dǎo)致停車?yán)щy，停車后車門無(wú)法開(kāi)啟。 ② 住宅戶門開(kāi)啟方向的問(wèn)題：投訴反映：入戶門外開(kāi)，導(dǎo)致開(kāi)門時(shí)相鄰兩門相碰；或者自己的入戶門向內(nèi)開(kāi)，認(rèn)為存在安全隱患，不合理；或者入戶門內(nèi)開(kāi)，與購(gòu)房前期的戶型圖不符。
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