英國**項目管理專家梅樂在1988年對世界范圍內(nèi)52個世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項目的*終完成時間，平均比預(yù)期的要延期17%，而成本超過預(yù)算的情況更加普遍，平均達到88%.我國近二十年來的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐也證明了這樣一個事實，就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長的情況下完成的。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目正朝著大規(guī)模、**化的方向發(fā)展。如何以*低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問題。因此，成本管理應(yīng)伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段。根據(jù)美國項目管理學(xué)會的研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理包括成本估算、成本預(yù)算、成本控制三個過程。在我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中，當(dāng)人們談及成本管理時，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使項目的成本不超過預(yù)算。

  就廣義的成本管理來說，成本優(yōu)化更需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主和各級管理部門的高度重視。為有效地節(jié)約成本，僅有成本控制是遠遠不夠的，如何優(yōu)化成本，合理支出成本，是一個需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商和有關(guān)方面高度重視的課題。

  一、設(shè)計階段的成本控制

  在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中，設(shè)計階段決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本大格局，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵與重點，因此，特別需要加強設(shè)計階段的成本控制。

  雖然設(shè)計費占房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程費用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但設(shè)計對工程造價的影響可達75%以上。設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費用的多少和項目建設(shè)歷時的長短，也直接決定項目建設(shè)過程中對人力、物力和財力投入的需求。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的大量實踐表明，科學(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價10%以上。但在項目設(shè)計中，許多設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，缺少技術(shù)經(jīng)濟的整體分析，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，較少考慮經(jīng)濟上的合理性，這就從根本上制約了項目成本的有效控制。研究表明，設(shè)計階段尤其是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達到70%-95%.從房地產(chǎn)開發(fā)項目的實踐來看，一旦擴初設(shè)計獲得批復(fù)，設(shè)計中所存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決。因此，必須重視擴初設(shè)計，以避免項目的“先天性不足”。為避免設(shè)計造成的成本失控，可重點從以下幾個方面著手。

  1.實行設(shè)計招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計單位

  在制定設(shè)計招標(biāo)方案時，應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的方法。實行一攬子招標(biāo)方案，將工程主體與護欄、綠化等配套設(shè)施放在一起進行招標(biāo)。盡可能多組織一些設(shè)計單位開展設(shè)計競標(biāo)，設(shè)計評標(biāo)要考慮專家的不同組合，評標(biāo)的技術(shù)手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設(shè)計單位，促使設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新的同時，也注重在降低工程造價上狠下功夫。

  2.開展限額設(shè)計，有效控制造價

  實施限額設(shè)計，強化設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制，是控制設(shè)計“鍍金”的有效方法。作為設(shè)計人員，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格。在此基礎(chǔ)上，按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。各不同專業(yè)領(lǐng)域的設(shè)計，應(yīng)做到協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。一旦設(shè)計獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

  設(shè)計不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標(biāo)確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。

  3.增設(shè)合同條款，有效控制造價

  針對設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄、設(shè)計變更隨意性大的傾向，在選定設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計變更及修改的費用額度限制等條款。如約定由于設(shè)計原因?qū)е马椖繉嵤r需要變更設(shè)計，當(dāng)設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費。這樣做有利于對設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等進行各方面的控制，是一種有效的舉措。

  二、施工階段的成本控制

  施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程，是資金投入*大的階段，因此，必須強化施工控制。對開發(fā)商來說，主要是加強對施工單位履約行為的管理。施工階段成本控制的重點有以下幾個方面。

  1.嚴(yán)格合同管理，減少工程索賠

  施工階段成本控制的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制項目變更，強化變更程序。目前的房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，廣泛使用工程量清單報價，許多施工單位采取“低價中標(biāo)、索賠贏利”的方式來承攬工程。作為開發(fā)商或者業(yè)主方的造價管理人員，要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響。要從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。此外，在施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時應(yīng)及時提出反索賠，以便有效控制成本。

  2.強化監(jiān)理機制，加強施工管理

  選擇合適的監(jiān)理單位，對工程質(zhì)量、工期和成本進行控制。按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任制，從工程管理機制上建立健全投資控制系統(tǒng)。同時，做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，必須在監(jiān)理方確認(rèn)的工程量的基礎(chǔ)上，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行*后核價，再支付相應(yīng)的工程進度款。

  3.開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出

  技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低。當(dāng)前科技進步日新月異，在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎(chǔ)上，提倡廣泛使用新技術(shù)、新工藝、新材料、新辦法等，利用技術(shù)進步的*新成果來實現(xiàn)縮短工期、節(jié)約成本的目的。

  4.采取經(jīng)濟措施，控制管理成本

  有效控制現(xiàn)場經(jīng)費和各項管理支出，厲行節(jié)約，是控制成本的有效方式。根據(jù)開發(fā)項目的特點，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，*大限度降低靜態(tài)投資。對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求從廠家直接進貨，并根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，以達到降低造價之目的。

  三、竣工階段的成本控制

  竣工階段是項目的收尾階段。這一階段成本控制的核心工作是：根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費用定額、竣工資料、**或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。*后的工程支付，必須以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算要逐項核算工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

  四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化

  傳統(tǒng)上，人們只是重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，卻忽略了成本的優(yōu)化問題。其實，成本優(yōu)化是成本控制的前提。關(guān)于成本優(yōu)化的方法，將在另文中闡述，這里只介紹成本優(yōu)化的基本原理。

  在設(shè)計方案確定，工料機價格相對穩(wěn)定，各種定額一定，以及企業(yè)管理模式相對固定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際成本主要取決于施工過程中工序之間的優(yōu)化配置組合。通俗地說，就是取決于如何合理地安排好各項工序之間的關(guān)系。

  在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中，廣泛使用網(wǎng)絡(luò)圖方法來計算完成項目所需要的時間，再根據(jù)時間和單位時間的資源消耗，來確定項目活動的成本開支，進而計算出總的項目成本。在傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)圖分析方法中，通常的基本假設(shè)是項目資源沒有限制。然而，這種假設(shè)與實際是有差距的。例如，當(dāng)有多個項目活動需要執(zhí)行時，現(xiàn)有的資源可能不足以滿足同時執(zhí)行所有活動的需要，這時，在進行項目進度計劃編制時，必須對這些活動進行排序，確定項目活動執(zhí)行的先后次序，避免可能的沖突。在資源有限的情況下，對大型房地產(chǎn)開發(fā)項目活動可供使用的資源進行優(yōu)化的方法就是通常所說的資源分配和資源均衡。在進行資源均衡分析時，集中要解決的問題是，將需要達到的*主要的項目目標(biāo)作為優(yōu)化目標(biāo)函數(shù)。例如，如果成本控制是*重要的，可以將項目成本*低作為目標(biāo)函數(shù)。在此基礎(chǔ)上，編制不發(fā)生資源利用沖突的項目進度計劃。

  由于項目都具有不確定性，因此，在項目中總是充斥著各種風(fēng)險。例如，隨著項目實施進度的發(fā)展，勞動力、設(shè)備等資源的使用績效是有變化的。在項目早期，由于項目團隊不太熟悉項目活動，效率是比較低下的。經(jīng)過一段時間的鍛煉，項目團隊對項目工作越來越熟悉，效率會逐漸提高。而對另一些項目活動，尤其是勞動密集型的項目活動，時間越長，人越容易疲勞，導(dǎo)致工作效率下降，這在項目中表現(xiàn)為一種勞動力效率風(fēng)險。由于風(fēng)險因素的存在，決定了各種項目活動的成本和歷時具有不確定性，整個項目的歷時和成本也具有不確定性，由此導(dǎo)致整個項目的網(wǎng)絡(luò)圖具有不確定性。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程的這種不確定性，已有不同的方法可供分析，包括PERT方法、蒙特卡羅模擬等。為了確保*佳的項目績效，對風(fēng)險性高的項目活動需要給予更多的關(guān)注，有限的資源應(yīng)優(yōu)先保證投入到風(fēng)險性高的項目活動中去。這種做法的本質(zhì)是，將項目資源優(yōu)先保證那些關(guān)鍵度大的項目活動。

  完成項目活動的時間和成本一般具有反比的關(guān)系，即投入的資源越多，成本越大，項目完成所需要的時間就越短；投入的資源越少，成本越小，完成項目所需要的時間就越長。就總體來看，給定不同的項目完成時間值，通過詳細的分析計算，可以得出每一個項目完成時間所需要的資源投入（這種資源投入對應(yīng)的是項目的成本開支）。在此基礎(chǔ)上，可以求得項目的時間—成本均衡曲線。一旦工期確定，與特定的工期相對應(yīng)的成本就是優(yōu)化得到的項目成本。

  目前，基于項目活動的時間——成本均衡分析的相關(guān)軟件已日趨成熟，一些典型的軟件都是以遺傳算法為基礎(chǔ)，先計算出基于時間——成本均衡分析的經(jīng)過優(yōu)化的時間——成本組合，在此基礎(chǔ)上再求得*優(yōu)化的成本控制結(jié)果，從而有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。

  五、小結(jié)

  就房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，既要考慮傳統(tǒng)的成本控制，同時要從分析項目的時間——成本均衡關(guān)系出發(fā)，實現(xiàn)成本的優(yōu)化。在成本控制方面，設(shè)計階段是成本控制的基礎(chǔ)，施工階段是成本控制的重點，收尾階段是成本控制的*后環(huán)節(jié)。在成本優(yōu)化方面，必須從分析項目的時間——成本均衡關(guān)系出發(fā)，求得*佳的成本控制目標(biāo)，實現(xiàn)成本優(yōu)化。成本控制與成本優(yōu)化是成本管理中不可或缺的兩個方面。