引言

在住宅項(xiàng)目中，限額設(shè)計(jì)相對成熟，而對于綜合體項(xiàng)目，限額設(shè)計(jì)工作面臨的問題和困難就如同綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)一樣相對復(fù)雜。

一、綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

主要就與住宅產(chǎn)品的差異，分析對成本管理有影響和制約的三項(xiàng)主要特征，包括業(yè)態(tài)全、規(guī)模大、商業(yè)多。

1、業(yè)態(tài)全。一般的城市綜合體項(xiàng)目，都屬于復(fù)雜建筑群的集成，其業(yè)態(tài)涵蓋全，包括大型商業(yè)MALL、商業(yè)街、酒店、寫字樓、住宅、底商等，各業(yè)態(tài)之間相互作用、互為價(jià)值鏈，是與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。而每一種業(yè)態(tài)，都有其不同的管理特點(diǎn)和成本需求，很難像住宅產(chǎn)品一樣可以借鑒和類比。

2、規(guī)模大。由于城市綜合體項(xiàng)目的功能定位，它需要滿足人們購物、酒店、辦公、居住、出行、文化娛樂等多功能、復(fù)合型的需求，它必須是一定規(guī)模的建筑群。以上市公司寶龍地產(chǎn)的三大標(biāo)桿項(xiàng)目為例（沈陽七寶、杭州濱江、廈門湖邊），占地約8萬平米，總建筑面積約40萬平米。同時(shí)，為滿足停車的需要，地下建筑面積一般較大，占總建筑面積的35%左右，基本為全地塊全地下室，甚至部分或全部二層地下室。

3、商業(yè)多。一般的城市綜合體項(xiàng)目中，商業(yè)屬性面積的權(quán)重比較高，純住宅面積權(quán)重相對低，甚至于部分項(xiàng)目依托于周邊住宅而屬于純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；而商業(yè)部分，政府在土地出讓條件上也會硬性要求較高比例。

二、綜合體項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)中面臨的問題

綜合體項(xiàng)目因其業(yè)態(tài)的復(fù)雜性、檔次定位的差異化，因而單一性相對住宅尤其突出，我們在確定限額設(shè)計(jì)目標(biāo)時(shí)，基本沒有同類項(xiàng)目可參照，難以確定令設(shè)計(jì)師信服的標(biāo)準(zhǔn)。

盡管*終也能在設(shè)計(jì)合同中落實(shí)限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，但設(shè)計(jì)師基本也是抱著試試的態(tài)度、或者僥幸心理，何況客觀存在著綜合體項(xiàng)目的建筑空間大、平面異型、結(jié)構(gòu)受力復(fù)雜等這樣的不利因素。同時(shí)，如何核算指標(biāo)，也會因住宅、商業(yè)各業(yè)態(tài)交錯(cuò)、地上地下相互影響，也使得如何核算各業(yè)態(tài)含量指標(biāo)變得復(fù)雜。

在這種復(fù)雜的情況下，如何落實(shí)限額設(shè)計(jì)，這是我們需要探討和解決的問題。

三、問題的探討和解決

（一）區(qū)別對待、合理確定目標(biāo)

確定一個(gè)目標(biāo)不是難事，但確定一個(gè)可以被設(shè)計(jì)師認(rèn)同、且努力去實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)不容易。我們在網(wǎng)上可以搜索到“南寶龍、北萬達(dá)”標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，不否可以拿來即用，顯然不一定，我們需要考慮結(jié)合企業(yè)和項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行一些調(diào)整，然后確定一個(gè)符合企業(yè)發(fā)展階段和管理特點(diǎn)的目標(biāo)。

而在限額設(shè)計(jì)目標(biāo)的確定原則和方向上，我們需要充分認(rèn)識到商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品的差異性，實(shí)事求是、區(qū)別對待。

我們對于綜合體項(xiàng)目中的地上住宅、地下室工程，應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格的、處于行業(yè)先進(jìn)水平的限額指標(biāo)，這一類型的建筑相對簡單、限額設(shè)計(jì)工作相對已成熟，我們力求做得更經(jīng)濟(jì)，往精細(xì)化設(shè)計(jì)方向努力，向行業(yè)標(biāo)桿靠齊。

而對于地上商業(yè)MALL、酒店、寫字樓等產(chǎn)品，因?yàn)閷ξ飿I(yè)增值目標(biāo)的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品質(zhì)需求相對高得多，不能在限額指標(biāo)上苛求，以避免制約設(shè)計(jì)師的建筑發(fā)揮。因而可以設(shè)定較為保守的指標(biāo)，或與設(shè)計(jì)院充分溝通后確定一個(gè)雙方都可接受的指標(biāo)，或者是設(shè)定一個(gè)指標(biāo)范圍、允許上下浮動等較為靈活的目標(biāo)。也可以同時(shí)在合同條款中設(shè)定激勵條款，如設(shè)計(jì)結(jié)果低于限額可以有獎勵，或者設(shè)定不同合同單價(jià)，以對應(yīng)不同的設(shè)計(jì)結(jié)果，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。不管物業(yè)形態(tài)的建筑外形有多么特殊、結(jié)構(gòu)計(jì)算有多么復(fù)雜，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)必須有。

（二）化整為零、抓住重點(diǎn)和難點(diǎn)。

由于綜合體項(xiàng)目中，商業(yè)所占面積較大，住宅面積對較少，總體來看，商業(yè)是主要部分，是重點(diǎn)。而地下面積所占比重較大，約占總面積的1/3左右，而其結(jié)構(gòu)成本一般是地上部分的3倍左右，這樣看來,對于總體項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)成本而言,地下與地上在總金額上大體相當(dāng)，各占50%。而地下工程對項(xiàng)目品質(zhì)的影響度弱、客戶的敏感度相對低、管理阻力相對小，因而地下部分的結(jié)構(gòu)工程是綜合體項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的重中之重。采取的工作方法與住宅產(chǎn)品相差不大，只是需要注意商業(yè)區(qū)域與住宅區(qū)域的需求差異。

而地上部分，盡管面積大、結(jié)構(gòu)指標(biāo)離散性大，但因其對項(xiàng)目的品質(zhì)敏感度高、管理阻力大，而結(jié)構(gòu)成本所占比重相對低，因而結(jié)構(gòu)成本不是地上部分的重點(diǎn)。我們再進(jìn)一步對大商業(yè)的地上部分的成本進(jìn)行拆分，依次大致是室內(nèi)精裝修、綜合機(jī)電及設(shè)備、外立面幕墻、結(jié)構(gòu)工程等。因此，對地上商業(yè)部分的限額設(shè)計(jì)工作，就不能類似住宅一樣局限于結(jié)構(gòu)指標(biāo)上，應(yīng)更加關(guān)注內(nèi)外裝飾、機(jī)電設(shè)備等專業(yè)上。而這兩個(gè)專業(yè)對項(xiàng)目品質(zhì)影響較大，因而也是綜合體項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。

（三）化繁為簡、剝離矛盾點(diǎn)和化解沖突。

比如我們在進(jìn)行商業(yè)區(qū)域地下車位的優(yōu)化時(shí)，要減少柱距、降低層高，那我們會面臨這樣的矛盾等等。

在目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)每一個(gè)環(huán)節(jié)，我們會面對很多類似的矛盾和質(zhì)疑，比如“地下柱距小了，地上商業(yè)開間就不夠了，品質(zhì)就降低了；地下車位數(shù)量少了，今后客流量增加了就缺少車位了”，這時(shí)，需要我們靈活地變換思路，不局限于技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的衡量，而需要以滿足公司對品質(zhì)的追求為核心，以*大化的投入產(chǎn)出比為衡量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行多方案比選。

同時(shí)，我們也需要運(yùn)用“化繁為簡”的方法，對復(fù)雜的綜合體建筑構(gòu)造進(jìn)行拆分，剝離出有矛盾、有問題的局部區(qū)域，然后一一化解。我們可以把綜合體項(xiàng)目在平面上劃分為住宅、商業(yè)，在立體上分割為地下、地上。然后分別分析各個(gè)區(qū)域在設(shè)計(jì)、成本上的特點(diǎn)，區(qū)別對待。例如在確定車位數(shù)量時(shí)，商業(yè)區(qū)域需要考慮今后若干年的客流量進(jìn)行車位預(yù)留，而住宅區(qū)域要盡量減少車位數(shù)量；在確定地下室柱距時(shí)，商業(yè)區(qū)域的地下室，有一部分在地上商業(yè)的投影下，會受地上建筑的約束，難以按經(jīng)濟(jì)柱距設(shè)計(jì)，但投影面積以外的區(qū)域仍可以按經(jīng)濟(jì)柱距設(shè)計(jì)；在確定地下室層高時(shí)，也需要區(qū)域分住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)按*小層高設(shè)計(jì)，但商業(yè)區(qū)要考慮因素較多，既受地下有局部商業(yè)、局部貨運(yùn)通道的影響，又要考慮在預(yù)留機(jī)械車位的方案等因素，需要綜合考慮、分析才能找到合理點(diǎn)。

（四）工作前置、流程優(yōu)化，為管理工作留出時(shí)間和空間。

在制度層面，需要我們甲方做更多的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究、技術(shù)方案的比選等前置性工作，用標(biāo)準(zhǔn)化的文件更清晰地表達(dá)我司的設(shè)計(jì)意圖和要求，指導(dǎo)設(shè)計(jì)院去落實(shí)。同時(shí)，我們可以通過對設(shè)計(jì)工作流程的優(yōu)化和再造，減少在專業(yè)設(shè)計(jì)上的等待時(shí)間、減少各專業(yè)間的錯(cuò)漏碰缺問題。

例如在結(jié)構(gòu)專業(yè)上共性問題的研究應(yīng)前置，如基坑支護(hù)方案的比較、基礎(chǔ)形式的選擇、地下室頂板結(jié)構(gòu)形式、主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化等專業(yè)性的總結(jié)和研究，應(yīng)有計(jì)劃性的完成并形成標(biāo)準(zhǔn)化成果，可以指導(dǎo)各個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。

在部品的研究方面，針對綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)，對于一些綜合體項(xiàng)目特有的、通用的構(gòu)件進(jìn)行研究、總結(jié)和規(guī)范管理。比如萬達(dá)集團(tuán)對采光頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行總結(jié)和研究，于2012年就制定了《采光頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)管控標(biāo)準(zhǔn)》，在綜合體項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)管理進(jìn)程上率先邁出了精細(xì)化的步伐。

結(jié)束語

總之，無論城市綜合體的建筑和結(jié)構(gòu)是多么復(fù)雜，只要我們從認(rèn)識綜合體的特點(diǎn)入手，從找到與我們熟悉和擅長的住宅項(xiàng)目的差異入手，通過分析找到重點(diǎn)，同時(shí)通過剝離矛盾點(diǎn)來化解沖突，持續(xù)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和業(yè)務(wù)研究，我們就能應(yīng)用在住宅項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)工作中積累的經(jīng)驗(yàn)，順利完成綜合體項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)任務(wù)。