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設(shè)計過程中實現(xiàn)降本增效就這么做！
欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時間：2022-06-01 來源：沈陽設(shè)計院 作者：問寒 閱讀量：25
凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢
成本管理不是秋后算賬，需要在前期即對各項影響后期可能發(fā)生成本的因素進行梳理、協(xié)調(diào)，以期做到后期成本發(fā)生時即為*優(yōu)
在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，投資決策階段決定項目成本；設(shè)計階段改善成本；招投標(biāo)階段控制成本；施工階段守住成本；結(jié)算階段摳出成本
除投資階段外，設(shè)計階段無疑是對實際發(fā)生成本影響*大的階段，其影響程度在70%以上
因此，成本管理的重點就應(yīng)該向設(shè)計階段傾斜，在設(shè)計階段對不同的可能方案進行分析比選和快速反應(yīng)，為管理提供有效的決策依據(jù)
本文就結(jié)合實際案例跟大家分享一下設(shè)計階段成本管理該做些什么
設(shè)計階段降本增效內(nèi)容非常多，如設(shè)計各階段的成本控制、設(shè)計標(biāo)準化過程中的成本管理、成本策劃等等，由于篇幅有限，本文只分享設(shè)計過程中，成本管理通過什么手段達到降本增效的目的，更多內(nèi)容可參見《危機中的成本致勝之道》
題綱
01 設(shè)計前期
02 概念設(shè)計階段
03 方案設(shè)計階段
04 施工圖設(shè)計階段
01、設(shè)計前期
設(shè)計前期是對現(xiàn)有項目條件、規(guī)劃要求、相關(guān)法令法規(guī)的梳理和掌握，是整個設(shè)計工作的前提。
就像體育比賽中，開始比賽前先要掌握比賽規(guī)則，了解自身及對手的情況一樣重要
開始設(shè)計前，整理政府規(guī)劃要點、土地屬性（用地分析）、市場定位三方面信息。
完成的《項目定位分析報告》，定位需要調(diào)整時仍需營銷/招商、設(shè)計、成本三個專業(yè)共同評審確定。
1. 確定政府規(guī)劃要點
工作周期：10個工作日，具體規(guī)劃要點包括：
1.1 土地利用規(guī)劃
根據(jù)土地性質(zhì)和規(guī)劃要求，確定土地的用途、容積率、建筑高度、綠化率、停車位數(shù)等指標(biāo)，以及道路、管線等基礎(chǔ)設(shè)施的布局和規(guī)劃。
1.2 建筑設(shè)計規(guī)劃
根據(jù)用途和功能需求，確定建筑的布局、朝向、高度、形態(tài)、風(fēng)格等要素，并考慮建筑的通風(fēng)、采光、隔音、防火等安全性能。
1.3 空間設(shè)計規(guī)劃
根據(jù)使用需求和人流量，確定建筑內(nèi)部空間的劃分、面積、高度、通道、樓梯、電梯等要素，以及室內(nèi)裝修、家具陳設(shè)等細節(jié)設(shè)計。
1.4 綠化設(shè)計規(guī)劃
根據(jù)環(huán)境要求和美觀度，確定綠化帶的位置、面積、種植植物的種類、數(shù)量和布局，以及綠化帶的維護管理等。
1.5 道路交通規(guī)劃
根據(jù)交通需求和安全性要求，確定道路的寬度、長度、走向、交叉口、人行道、停車場等要素，以及交通信號燈、標(biāo)志、標(biāo)線等交通設(shè)施的設(shè)置。
1.6 環(huán)境保護規(guī)劃
根據(jù)環(huán)境保護要求，確定建筑物和周邊環(huán)境的噪音、污染、廢棄物處理等措施，以及環(huán)境監(jiān)測和管理機制。
2. 確定土地屬性（用地分析）
工作周期：10個工作日
這一階段成本需要介入，測算由于場地內(nèi)、地下等特殊地形、地質(zhì)對成本的影響
2.1 土地性質(zhì)分析
對土地的地形、地貌、土壤、水文、氣候等自然條件進行分析，了解土地的可利用性和適宜性。
2.2 土地規(guī)劃要求分析
對土地所屬的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃等進行分析，了解土地的規(guī)劃要求和限制條件。
2.3 交通、設(shè)施分析
對土地周邊的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等設(shè)施進行分析，了解周邊環(huán)境的便利程度和發(fā)展?jié)摿Α?/span>
2.4 土地限制條件分析
對土地的法律、政策、環(huán)保、安全等方面的限制條件進行分析，了解土地的開發(fā)限制和風(fēng)險因素。
2.5 土地利用方案分析
根據(jù)以上分析結(jié)果，制定土地的利用方案，包括建筑類型、建筑面積、綠化率、容積率、停車位等要素，確保設(shè)計方案符合土地的特點和市場需求
3. 確定項目的市場定位
工作周期：10個工作日
對成本管控而言，項目的市場定位直接決定了項目的產(chǎn)品類型及配置標(biāo)準
3.1 市場需求分析
對所在區(qū)域的人口、經(jīng)濟、社會、文化等因素進行分析，了解市場需求和潛在購房者的需求特點。
3.2 競爭對手分析
對周邊已有的房地產(chǎn)項目進行分析，了解競爭對手的產(chǎn)品特點、銷售策略、市場占有率等情況。
4. 項目停車方式
工作周期：20個工作日
停車方式是影響成本發(fā)生的*主要因素之一，要結(jié)合項目定位、當(dāng)?shù)匾?guī)范確定地上、半地下、全地下等停車方式，如為多層地下形式，還需要確定地下層數(shù)、各層面積以及排布、人防設(shè)施設(shè)置位置等重要信息
5. 關(guān)注場地外電
工作周期：5個工作日
了解場地周邊的配電情況，并結(jié)合自身項目用電負荷、周邊已有建筑電力負荷等信息確定項目供配電的接入點位置
案例1：梳理項目設(shè)計條件
案例2：確定地庫建造方式
通過調(diào)整地上車位布局，確保地上車位比例*大化，由地上車位比20%調(diào)增到26%，地下室可減少86個車位，少開挖地下室面積約2752㎡。（按每個車位32 ㎡計）
案例3：確定地庫建造方式
地下室車位考慮全機械式車位，由原來所需35360 ㎡減少至26583㎡，減少約8777㎡。
02、概念設(shè)計階段
重點關(guān)注產(chǎn)品組合、路網(wǎng)布置、停車方式、土方平衡，在目標(biāo)版目標(biāo)成本審批時以上4個關(guān)注點的工作成果文件需作為附件同時報送。
1. 確定*優(yōu)產(chǎn)品組合
工作周期：10個工作日
結(jié)合項目定位、地塊特性等因素進行單一產(chǎn)品測算及組合方案的成本、利潤測算，尋求*優(yōu)的產(chǎn)品組合方式
2. 路網(wǎng)布置
工作周期：20個工作日
需要路網(wǎng)簡潔、出入口經(jīng)濟排布、合適的道路寬度、地面停車布置以及園林景觀面積確定（軟硬比）
成本需要進行路網(wǎng)建筑做法經(jīng)濟性測算、出入口成本測算、地面停車方式及面積測算、景觀面積測算等
明確景觀設(shè)計限額，在限額要求下進行設(shè)計，控制軟硬景比例
成本控制措施：對設(shè)計進行交底
① 在保證效果前提下，控制大喬木使用數(shù)量，適當(dāng)減小規(guī)格，或采用高成活率及價格低的喬木代換，減少后期維護成本。
② 合理空間布局，投入到重點展示區(qū)域；u控制水景面積；
③ 兼顧好本土特色與華夏特色，用好本土飾材及植物。
④ 充分利用現(xiàn)有地勢，避免過多移坡造山。
⑤ 植物種類及搭配合理。
⑥ 控制硬景的面積比例。控制重點景觀面積占總景觀面積比例
3. 停車布置
停車布置需要關(guān)注三點，停車方式控制、停車體型控制及車庫設(shè)置方式
3.1 停車方式控制
工作周期：10個工作日
在不影響景觀效果和滿足施工功能基礎(chǔ)上，地面停車按*大邊線原則布置，達到地面停車合理*大化
3.2 停車體型控制
工作周期：10個工作日
確定車庫經(jīng)濟層高，結(jié)合產(chǎn)品類型、車位*大化、確立產(chǎn)品準確位置是否滿足地庫轉(zhuǎn)換層邊緣化要求，即車位*大化
3.3 車庫設(shè)置方式
工作周期：10個工作日
車庫盡*大可能集中設(shè)置，減少建安成本，機械車位及地下車庫高度預(yù)留
案例1：產(chǎn)品組合多方案比選
03、方案設(shè)計階段
關(guān)注建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、地下室方案、精裝方案、景觀方案等，在項目經(jīng)營方案審批版目標(biāo)成本上報時，同時附此階段典型的成果文件。
1. 建筑平面方案比較分析
工作周期：10個工作日
高層建筑單體應(yīng)優(yōu)先選擇對稱形式，考慮抗震及成本需求，外挑外掛構(gòu)建盡量簡潔；控制屋頂造型降低造型所造成的人工、材料成本提升
2. 窗地比控制
工作周期：10個工作日
通過節(jié)能計算指標(biāo)來控制窗地比，同時對窗戶的開啟方式、型材材質(zhì)、玻璃選用等進行必選
3. 外墻立面
工作周期：10個工作日
結(jié)合不同的外墻飾面材料價格，及項目定位、效果要求等，嚴格控制外墻飾面材料比例
案例1：對外立面線腳進行優(yōu)化
案例2：外立面方案比選分析
優(yōu)化原則及方法：
① 盡量維持原方案高層部分ARTDECO建筑分格
② 高層4層腰線以上及屋頂以下的標(biāo)準層部分線條全部取消
案例3：外立面方案比選分析
大面的比例關(guān)系維持不變，取消線腳后，立面凹凸變化減少，主要通過外立面勾縫比例體現(xiàn)設(shè)計細節(jié)
04、施工圖階段
嚴格執(zhí)行《七項指標(biāo)對標(biāo)》（鋼筋含量、砼含量、層高、窗地比、軟硬景比），施工圖出具實施之前，須經(jīng)成本合約部門審核并明確成本審核意見，后方可實施
施工圖設(shè)計階段要用好“對標(biāo)”這個工具，對標(biāo)就是對比“標(biāo)準”或“標(biāo)桿”找差距，推行經(jīng)濟對標(biāo)管理，就是要把目光放在經(jīng)濟性*佳的水平，通過一系列經(jīng)濟性指標(biāo)的對比、分析和改善，使*終的產(chǎn)品成本支出能體現(xiàn)匹配目標(biāo)客戶需求基礎(chǔ)上的資源消耗量*小
對標(biāo)*重要的是找到數(shù)據(jù)背后的原因并加以改善，對標(biāo)的實質(zhì)就是項目的一次成本診斷，對標(biāo)不僅是停留在數(shù)據(jù)本身，重要的是形成成本控制要點，特別是值得我們?nèi)リP(guān)注和參考的做法，整理出我們的改進措施，通過比對，提高認識，分析差距，實現(xiàn)各項指標(biāo)的經(jīng)濟性*優(yōu)
經(jīng)濟對標(biāo)需要在七項對標(biāo)工作基礎(chǔ)上挖掘深度廣度，堅持鋼筋含量、砼含量、層高、窗地比、軟硬景比七項對標(biāo)工作
除七項對標(biāo)外，經(jīng)濟對標(biāo)涵義更廣，還需要考慮做更多經(jīng)濟項指標(biāo)的對標(biāo)
05、小結(jié)
在房地產(chǎn)設(shè)計過程中，成本控制是至關(guān)重要的。通過對設(shè)計階段進行成本控制，可以有效避免后期施工過程中的額外費用和延誤，提高工程的經(jīng)濟效益和競爭力。同時，成本控制也可以使設(shè)計團隊更加注重設(shè)計的可行性和經(jīng)濟性，提高設(shè)計質(zhì)量和客戶滿意度。
大量的房地產(chǎn)項目在施工階段出現(xiàn)了成本超支的情況，其中大部分是由于設(shè)計階段的成本控制不到位所導(dǎo)致。據(jù)統(tǒng)計，通過對設(shè)計階段進行成本控制，可以將工程成本降低5%-10%，并且可以減少20%的施工延誤風(fēng)險。
因此，我們必須重視設(shè)計階段的成本控制工作，采取有效的措施和方法，確保設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性和可行性，為后續(xù)的開發(fā)和施工工作提供可靠的保障
總結(jié)：以上就是關(guān)于設(shè)計過程中實現(xiàn)降本增效就這么做！相關(guān)內(nèi)容。需要做園林景觀工程硬質(zhì)鋪裝、苗木種植、景觀建筑、庭院景觀、景觀墻體、別墅花園、微地形、地產(chǎn)景觀、廠區(qū)景觀、景觀給排水、旅游區(qū)規(guī)劃、度假區(qū)山莊設(shè)計等內(nèi)容，可以在線聯(lián)系我們138-8980-3650。相關(guān)文章閱讀:
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